تشریح وظایف و اختیارات شرکت سهامی بورس
خبرگزاری فارس:شرکت سهامی بورس اوراق بهادار تهران در شرایطی تاسیس و بعد از معرفی مدیر عامل هفته گذشته در اداره ثبت شرکتها به ثبت رسید که هنوز کمتر کسی از مصوبات فعالیت های شرکت سهامی بورس و وظایف و اختیارات این رکن بازار سرمایه مطلع است.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، براساس مصوبات قانون بازار اوراق بهادار مهمترین و اصلی ترین نقطه افتراق و تفکیک این قانون با قانون مصوب سال 1345 مجزا شدن حوزه نظارت از عملیات بازار سرمایه کشور است .
قانون بازار اوراق بهادار (مصوب 2آذر84) تصریح دارد که کلیه بخشهای مربوط به حوزه اجرا و عملیات بازار سرمایه از سازمان بورس و اوراق بهادار به شرکت سهامی بورس منتقل و واگذار شود تا از تداخل در انجام امور جلوگیری شود.
با تکیه بر این قانون از این پس با راه اندازی و استقرار شرکت سهامی بورس بخشهای عمده و مهمی به این رکن تفیذ خواهد شد و این شرکت بالاترین رکن اجرایی بازار سرمایه کشور خواهد بود که به مانند یک شرکت سهامی عام عمومی باید وظیفه نظارت بر عملیات شرکتهای پذیرفته شده در بورس و تعیین برخی از چارچوب های مربوطه را به عهده گیرد و بعد از حداقل 2 سال مداوم در کسب سود آوری تقاضای پذیرش در بورس را ارایه و در صورت احراز شرایط، سهام آن عرضه و مورد خرید و فروش سهامداران واقع شود.
تفکیک حوزه نظارت از اجرا در شرایطی برای بازار سرمایه کشور در حال شکل گیری است که بورس اکثر کشورها از سالها پیش به این سمت حرکت کرده اند و در شرایط کنونی به دنبال ادغام در بورس سایرکشورها هستند که نمونه بارز و بسیار مهم آن تلاش برای خرید 25 درصد از سهام بورس یورونکست(بازار سرمایه اتحادیه اورپا) توسط بورس نیویورک است . در این صورت غول بازار سرمایه و بزرگترین بورس دنیا متولدخواهد شد.
مدیران قبلی و جدید بازار سرمایه کشور نیز با الگو برداری از بورس سیار کشورها در تدارک چنین رویه ایی از طریق شرکت سهامی بورس و عرضه سهام این شرکت و دیگر شرکتهای بزرگ داخلی در بورس دیگر کشورها هستند.
با این اوصاف گروه اقتصادی خبرگزاری فارس به انتشار وظایف و اختیارات شرکتها سهامی بورس مبادرت ورزیده در عین حال از کارشناسان و صاحب نظران دعوت می کنیم تا با ارایه نقطه نظرات و پیشنهادات خود در هرچه بهتر شکل گیری این حوزه بازار سرمایه مساعدت کنند.
به گزارش فارس، طبق قانون بازار اوراق بهادار، شرکت بورس در موارد زیر باید از سازمان بورس و اوراق بهادار مصوبات لازم را اخذ کند:
ـ تهیه و پیشنهاد دستور العمل پذیرش کارگزاری و کارگزاری/معامله گری و بازارگردانی به سازمان جهت تصویب (ماده 34)
ـ سازمان بورس می تواند با تشخیص شرایط اضطراری دستور تعطیل و یا توقف انجام معاملات هر یک از بورس ها را برای سه روز صادر کند. تعطیلی بیش از سه روز منوط به تصویب شورا است.
ـ تهیه فهرست، تعداد و قیمت اوراق بهادار معامله شده و اطلاع به عموم و نگهداری آن در سوابق به عنوان سند رسمی (ماده 31)
این حوزه های فعالیت در شرایطی برای شرکت بورس تعیین شده که اساسنامه شرکت بورس نیز فعالیت های را در 9 بخش به عنوان موضوع شرکت مشخص کرده است این 9بخش عبارتند از:
4ـ همکاری و هماهنگی با سایر نهادهای مالی که بخشی از وظایف دادو ستد یا پردازش اطلاعات را به عهده دارند.
طبق مواد 6 و 7 قانون و با رعایت چارچوب قانون، مقررات و اساسنامه شرکت چارچوب فعالیت باید در موارد زیر باشد:
ـ الزام شرکت به ارائه اطلاعات به ارکان بازار اوراق بهادار، اشخاص، مراجع ذیصلاح دیگر یا انتشار اطلاعات برای عموم.
ـ تعیین صلاحیت های حرفه ای و اخلاقی مدیران و کارکنان شرکت، وظایف و مسئولیت‌های آنها، الزام به گذراندن دوره های آموزشی خاص توسط آنها و حداقل تعداد کارکنان مورد نیاز.
ـ پذیرش اوراق بهادار، نوع اوراق بهادار قابل پذیرش، وظایف و مسئولیت های شرکت در مورد نظارت بر حفظ شرایط پذیرش توسط ناشران، و تعلیق یا لغو پذیرش اوراق بهادار.
ـ نحوه نظارت بر حسن انجام معاملات اوراق بهادار کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟ کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟ برای جلوگیری از وقوع تخلفات و جرائم و ضرورت اعلام آنها به سازمان.
نهاد ناظر بورس کجاست
برخی از سهامداران بازار سرمایه کشور که این‌روز‌ها شاهد تداوم سقوط قیمت دارایی‌های سهامی خود هستند به دنبال مقصری می‌گردند تا رفتار‌های غیر حرفه‌ای و به گونه‌ای هیجانی خود را در زمین آن بیندازند.
گروه بورس| مسعود کریمی|
برخی از سهامداران بازار سرمایه کشور کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟ که این‌روز‌ها شاهد تداوم سقوط قیمت دارایی‌های سهامی خود هستند به دنبال مقصری می‌گردند تا رفتار‌های غیر حرفه‌ای و به گونه‌ای هیجانی خود را در زمین آن بیندازند. در همین حال، این دست از افراد که غالبا همگام با موج افزایش قیمتی سهام صنایع و شرکتهای بورسی وارد جریان داد و ستد‌ها شدند، نهاد ناظر بورس را مقصر اصلی این ریزش‌ها مطرح می‌کنند و بر این باورند که سازمان بورس و اوراق بهادار باید به نوعی از تداوم ریزش قیمت سهم‌ها جلوگیری کند. این نوع دیدگاه در غالب سرمایه‌گذاری که در هیچ جای دنیا رواج ندارد در گام نخست نشان از ضعف اطلاعاتی سرمایه‌گذاران در این بخش از اقتصاد کشور دارد که در این زمینه نهاد ناظر می‌بایست برنامه‌های مدونی را در راستای آموزش به اغلب افراد جامعه پیش از ورود به بازار سرمایه به واسطه برگزاری کلاس‌ها یا مواردی از این قبیل پیاده‌سازی کند. به هر روی جدای از این موضوع، ایجاد فضای امن معاملاتی از جمله برخورد قاطع با سیگنال فروشان بازار، ممانعت از تصیمات خلق‌الساعه با همکاری سایر دستگاه‌ها که بطور جدی در فضای تالار شیشه‌ای تاثیرگذار خواهد بود، ایجاد چشم‌انداز شفاف بر اساس ثبات در قوانین و. می‌تواند به میزان بسیار زیادی از رفتار هیجانی و بی‌منطق حاکم بر فضای معاملاتی بکاهد. در همین حال، اغلب صاحب‌نظران بازار سرمایه کشور معتقدند که ورود نهاد ناظر به سازوکار دادو ستد‌ها در راستای ایجاد تعادل معاملاتی در بازار مثبت یا منفی اثرات مخربی را طی بازه زمانی بلندمدت در پی کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟ خواهد داشت که این مهم با تعریف اصلی و اساسی بورس که بازاری است، شفاف و معاملات آن بر اساس عرضه و تقاضای واقعی صورت می‌گیرد بطور کامل در تناقض خواهد بود. به هر حال، ضرورت‌های مدیریتی در جهت جبران کاستی‌‌های بازار و تنگ کردن فضا برای دلالان و سوءاستفاده‌کنندگان مجازی می‌تواند از راه‌های توسعه‌ای بازار سرمایه مطرح شود و در کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟ عین حال، انتظار دخالت سیاست‌گذار در روند منطقی معاملات سهام با استراتژی ایجاد ثبات قیمتی یا جلوگیری از ریزش‌های بیشتر از حد معمول نیز از بیراهه‌های توسعه‌ای بورس محسوب خواهد شد.
ضرورت‌های مدیریتی بازار
در همین رابطه، حامد ستاک مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری توسعه آذربایجان در خصوص وظایف نهاد ناظر بورس در گفت‌وگو با «تعادل» عنوان کرد: به صورت کلی نهاد ناظر نباید تحت هیچ شرایطی در روند معاملاتی بازار سهام دخالت کند. این در حالی است که این نهاد می‌بایست بستر‌های لازم را در راستای افزایش شفافیت بازار مهیا کند.
وی معتقد است که در این راستا استفاده از برخی ابزار‌ها همانند توقف معاملات و . که می‌توانند در کاهش هیجانات نقش بسزایی را ایفا کنند در مواقع لزوم مفید واقع می‌شوند. این کارشناس بازار سرمایه خاطرنشان کرد: در همین حال به هر میزانی که دخالت نهاد ناظر در روند معاملاتی بازار سرمایه کمتر باشد و در جهت افزایش دانش و سواد مالی آحاد سرمایه‌گذاران، افزایش شفافیت بازار، تسهیل دسترسی به اطلاعات سالم و صحیح، برخورد قاطع با تخلفاتی که منجر به مطلوب نشان دادن وضعیت بازار شود یا بالعکس بطوری که وضعیت شرکتها مطلوب باشد و به نوعی از اعلام آن در بازار جلوگیری شود، گام بردارد به‌طور قطع اطلاعات بازار سرمایه برای جامعه سهامداری قابل اتکا‌تر خواهد شد که این مهم می‌تواند مهمترین خصلت نهاد ناظر بازار سرمایه در نظر گرفته شود.
مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری توسعه آذربایجان درباره ساختار‌ها و ریز‌ساختار‌ها و سایر بستر‌هایی که نهاد ناظر باید فراهم کند نیز بیان کرد: فراهم کردن سیستم معاملات و سیستم پس از معاملات بطوری که همزمان با میزان قابل توجهی از ورودی مواجه شد بتواند به حالت مطلوبی به فعالیت خود ادامه دهد، رسیدگی مناسب به اعتراضات، ایجاد بستری در جهت پیگیری و احقاق حقوق سرمایه‌گذاران خرد و کلان به عنوان مثال زمانی که سود سهم‌ها به شکل مناسبی در موارد قانونی خود توزیع نمی‌شود و. از دیگر وظایف و اقدامات ضروری نهاد ناظر خواهد بود.
به گفته حامد ستاک وظیفه نهاد ناظر مثبت یا منفی کردن روند بازار سهام نیست. در همین حال، اگر به سمتی حرکت کند که بخواهد بازار را مثبت یا منفی کند بطور قطع بیراهه رفته است.
وی افزود: اینکه بازار در روندی مثبت یا منفی حرکت کند به شرایط اقتصادی، میزان عرضه و تقاضا، احساسات بازار و. بستگی دارد.
این کارشناس بازار سرمایه بر این باور است که در سیستم معاملات، تقسیم سود‌ها و مواردی از این قبیل متاسفانه کاستی‌هایی وجود دارد. این در حالی است که در بازار‌های مترقی هر 3 ماه یک‌بار اقدام به تقسیم سود سهمی می‌شود و خیلی از افراد از این طریق زندگی خود را مدیریت می‌کنند. اما در بازار سرمایه ایران شرایط به گونه‌ای است که سهامداران خیلی نمی‌توانند از طریق دریافت سود سهمی ارتزاق کنند چرا که پس از سال مالی، 8 ماه فرصت وجود دارد که بعضا شرکتها سود‌‌های اعلامی در مجامع را نیز طی این مدت هم پرداخت نمی‌کنند.
حامد ستاک تاکید کرد: حتی اگر در روز‌های مثبت و منفی انتظار دخالت این نهاد در جهت تغییر روند بازار را داشته باشیم بطور قطع خواسته اشتباهی خواهد بود که در بلندمدت به بازار سرمایه کشور ضربه می‌زند.
وی در خصوص نقش صندوق توسعه و تثبیت بازار سرمایه نیز گفت: این صندوق‌ها باید به صورت مستقل اداره شوند و باید از متخصصین متعهد و دارای صلاحیت در آن استفاده شود. بر این اساس، افرادی که مورد اعتماد بازار سرمایه هستند باید مسوولیت صندوق‌ها را بر عهده داشته باشند و در روز‌های خوب و بد نقش بازارگردان‌ها را به صورت کلان از این طریق ایفا کنند. این در حالی است که نباید تحت نظارت نهاد ناظر قرار داشته باشند.
بهرهبرداری از شرایط
از سویی دیگر، علی پروین مدیر تحلیل کارگزاری پارس ایده بنیان درباره نقش کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟ نهاد ناظر بازار سهام در گفت‌وگو با «تعادل» بیان کرد: نهاد ناظر می‌بایست در گام نخست واقعیات بازار سهام را به درستی اطلاع‌رسانی کند و باید به معامله‌گران آموزش دهد که چنین نوساناتی طبیعی بوده و در ذات بازار قرار دارد.
به گفته این تحلیلگر بازار سرمایه زمانی که در روند صعودی اطلاع‌رسانی در خصوص دلیل صعود شاخص‌ها صورت نمی‌گیرد و فقط به نوعی از شاخص‌های مثبت بهرهبرداری صورت بگیرد در نتیجه در بازار منفی نمی‌توان از المان‌هایی که در شاخص مثبت مورد تبلیغات قرار می‌گرفت دوباره استفاده کرد، بنابراین با مشکل مواجه می‌شویم.
وی خاطرنشان کرد: باید از ابتدا نهاد ناظر بورس اقدام به برگزاری دوره‌ها، سمینار‌ها و تقویت کارگزار‌ها کند بطوری که آنها نیز به مشتریان خود اعلام کنند رشد بازار بورس فقط به دلیل رشد قیمت دلار صورت گرفت و این مهم به دلیل ایجاد خط تولید جدید در شرکت‌هایی با قدمت بیش از 30 الی 40 سال فعالیت یا تکنولوژی و ارزش افزوده جدید نبوده است. بنابراین با بیان چرایی رشد بازار به دلیل افزایش برخی المان‌ها، طبیعتا زمانی که این موارد با کاهش همراه شوند بازار نیز تغییر روند خواهد داد.
مدیر تحلیل کارگزاری پارس ایده بنیان تصریح کرد: زمانی که چنین دانشی را به کارگزاران و بطور کلی به بازار سرمایه کشور انتقال نداده‌ایم، یقینا بسیاری از معامله‌گران و افرادی که اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار کردند با مشکل مواجه خواهند شد. این در حالی است که بدترین حالت این موضوع سرگردانی سرمایه‌گذاران است.
سیگنال‌دهی و انفعال ناظر
علی پروین با انتقاد از موضوعاتی پیرامون معاملات بازار سرمایه نیز تاکید کرد: در حال حاضر انبوهی از کانال‌های سیگنالی در بازار فعالیت می‌کنند و توسط افرادی که از دانش و تخصص لازم برخوردار نیستند مدیریت می‌شوند. این در حالی است که نهاد ناظر بورس نیز هیچ اقدامی را در راستای مقابله با این مهم صورت نمی‌دهد تا معامله‌گران بتوانند در فضایی سرشار از آرامش به داد و ستد‌های خود برسند.
این کارشناس بازار سرمایه بر این باور است که بررسی بسیاری از کانال‌های تلگرامی نشان می‌دهد که نوسانات 5 الی 10 هزار واحدی را یک نقطه حمایتی مطرح می‌کنند و زمانی که شاخص‌ها با ریزش همراه می‌شوند سازمان بورس را مقصر اصلی این مهم اعلام می‌کنند. این در حالی است که واقعیت بازار رشد دلاری بود که از خرداد ماه توسط کارشناسان اعلام شد و چشم‌انداز شاخص بورس هم تا محدوده 185 و 200 هزار واحد رشد برآورد شد. از طرفی، ریزش نماگر هم به دلیل افت دلار مطرح شد.
وی افزود: زمانی که سازمان بورس خوراک سالم نمی‌دهد و به نوعی به چنین کانال‌هایی اجازه فعالیت داده می‌شود بطور قطع بازار با مشکل رو به رو خواهد شد.
ارمغان سود بیشتر از بانک
مدیر تحلیل کارگزاری پارس ایده بنیان درباره روند داد و ستد‌های نیز گفت: بازار با توجه به این موضوع که تلاش می‌کند خود را به قیمت دلار نیمایی برساند، پیش‌بینی می‌شود که قیمت‌ها کم کم برای خرید جذاب می‌شوند و در چنین شرایطی معامله‌گران می‌توانند به صورت پله‌ای کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟ در حمایت‌های بازار اقدام به خرید کنند. از طرفی، احتمال اینکه بازار سهام سودی بیش از سود بانکی 20 درصدی را برای سهامداران به ارمغان آورد بسیار زیاد است.
چگونگی عملکرد صندوق تثبیت و توسعه
این تحلیلگر بازار سرمایه درخصوص نوع عملکرد صندق‌های توسعه و تثبیت بازار ابراز داشت: این صندوق‌ها بطور قطع به واسطه تحلیلگران مدیریت می‌شوند. بنابراین زمانی که صندوق‌ها شروع به خرید کنند و بازار با ریزش رو به رو شود قطعا مورد انتقاد قرار می‌گیرند که چرا سرمایه سرمایه‌گذاران و منابع بانک‌ها به هدر رفت. در نتیجه عاقلانه است که اگر خریدی صورت می‌گیرد در مواقعی باشد که بازار فراتر از انتظار و به صورت هیجانی زیر ارزش ذاتی فروش انجام می‌شود.
شغل مشاور املاک
وقتی می خواهید پول خود را سرمایه گذاری کنید ، اولین توصیه به شما این است که در املاک سرمایه گذاری کنید. این برای همه یک سرمایه گذاری مطمئن است که ریسک کمی دارد و سود آن در طول زمان افزایش می یابد. اما این شهرت خوب که همیشه در زمینه املاک و مستغلات همراه بوده است در حال حاضر با مرگ روبرو شده است. این به دلیل کلاهبرداری و فریب گسترده در میان کارگزاران جدید است. پس از خرید ملک برای مشتری معامله ای سودآور ، فرصتی برای استثمار و دستکاری مالی شد که باید تا حد امکان از آن اجتناب شود!
خب الان اینطور است ؟! برخی از کارگزاران از نادانی مشتریان در زمینه املاک استفاده می کنند و آنها را فریب می دهند تا ملک هایی را خریداری کنند که با مشخصات آنها مطابقت ندارد، آیا راه دیگری برای فرار از این دام وجود دارد؟!
نقش شغل مشاور املاک؟
بهترین راه حل شغلی است بنام مشاوره املاک ، حالا مشاور املاک کیست؟ پس از آنکه مشتریان در خرید و فروش تصمیمات خود را برای مدت کوتاهی دچار سردرگمی کردند و پس از آنکه حوزه املاک و مستغلات به شخصی نیاز داشت که فروش را سازماندهی کند و هم به مشتریان و هم به شرکت ها در انجام معاملات موفق کمک کند ، شغل به اصطلاح مشاور املاک ظاهر شد ، شغلی که نماینده قایق نجات در این زمینه بود ، نه به این دلیل که حقوق مشتری را حفظ می کند و به او کمک می کند تا بهترین تصمیم مناسب را برای او بگیرد ، بلکه به این دلیل است که به شرکت ها نیز کمک می کند تا خود را برجسته کنند. خدمات را ارائه می دهند و بهترین را در ساده ترین و کمترین هزینه ارائه می دهند. وظایف مشاور املاک چیست؟ تفاوت آن با یک دلال املاک چیست و چگونه خدمات خود را به طور موثر و موفقیت آمیز ارائه می دهد؟ این همان چیزی است که ما در سطرهای بعدی به تفصیل به آن خواهیم پرداخت.
وظایف مشاور املاک چیست؟
هنگامی که تصمیم به خرید ملک می گیرید ، اولین چیزی که با آن روبرو می شوید بی اطلاعی از مکان های مناسب برای آرزوهای شما است؟ قیمت املاک و عوامل موثر بر روند تعیین قیمت؟ چگونه می توانم بدانم که ملک مطابق با مشخصات است و برای زندگی امن است؟ برای سرمایه گذاری تجاری در آن چه اقداماتی باید انجام شود؟ چگونه قیمت فروش را تعیین کنم؟ شرکت های تخصصی تکمیل کننده برای مقابله با چه هستند؟ چگونه از فریب مالکان یا پیمانکاران املاک جلوگیری کنیم؟ چگونه می توانید اطمینان حاصل کنید که او وارد هیچ اصلاحات دولتی نمی شود که ممکن است بقای وی را تهدید کند؟ چگونه می توانید از صحت و سقم کاغذها اطمینان حاصل کنید و چگونه ارزش واقعی ملک را تعیین می کنید بدون اینکه تحت تاثیر شعارهای زنگ دار قرار بگیرید یا فریب سبک شیک فروشنده را بخورید؟
راهنمایی صحیح
همه این سوالات و موارد دیگر عامل مهمی در تأثیرگذاری تصمیم خرید یا حتی خرید مشتری است. یک پاسخ اشتباه می تواند میلیون ها پول را از دست بدهد. شما می توانید ملکی را خریداری کنید که تهدید به حذف آن در طول یک دوره می شود ، یا ملکی که در دادگاه مورد مناقشه است و مشخصات آن را برآورده نمی کند. ممکن است به دلیل بی اطلاعی از قیمت مصالح به کار رفته ، مبلغی را که برای ملک برآورد شده است ، چندین برابر بپردازید ، و ممکن است برای چیزهایی که حتی به سطح کیفی لازم نمی رسند ، پول زیادی بپردازید؟ تحویل دارایی شما ممکن است با هدف سوء استفاده مالی تا حد امکان توسط فروشنده یا دلال به تاخیر بیفتد ، و ممکن است متوجه شوید که هزینه نهایی تحویل از آنچه قبلاً توافق کرده اید فراتر می رود ، که باعث شد درگیر شوید بحران مالی بزرگی که رهایی از آن دشوار است. همه این نتایج و بیشتر که مشاور املاک از افتادن در آن اجتناب می کند ، چگونه ؟! بیایید در مورد آن به شرح زیر بحث کنیم:
کسب تجربه و استفاده از آن
شغل مشاور املاک را می توان بالاترین شغل در زمینه خرید و فروش املاک توصیف کرد ، زیرا شخصی که در آن مشغول به کار است ، فردی با تجربه زیاد در زمینه املاک است ، تجربه ای که باعث می شود او می تواند بازار را برون یابی کند و فرصت های مورد انتظار را فقط با کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟ خواندن سریع اطلاعات پیرامون آن بداند. تجربه ای که او را قادر می سازد روابط قوی بین شرکت ها و مشتریان ایجاد کند ، به طوری که بتواند با کمترین تلاش و هزینه ممکن به حداکثر علاقه برای هر دو طرف برسد.
مشخص کردن نیاز مشتری
وظیفه مشاور املاک این است که مشتری را از اولین لحظه ای که تصمیم می گیرد وارد حوزه املاک شود ، دنبال کند ، خواه این پیوند به منظور خرید باشد یا فروش. در مورد خرید ، مشاور املاک و مستغلات با مشتری می نشیند و اهداف اولیه و ثانویه وی و همچنین بودجه مشخص وی را می شناسد و در جستجوی آنچه از گزینه های ارائه شده مناسب اوست ، می گردد. در مورد فروش ، مزایای آنچه فروشنده ارائه می دهد ، چه نوع مشتریانی را جستجو می کند و چگونه می تواند دو طرف را به یکدیگر متصل کرده و به یک معامله موفق فروش برسد ، مطالعه می کند.
تحقیق در مورد ملک و ارائه بهترین گزینه ها
هنگامی که مشاور املاک کاری را بر عهده می گیرد ، نه تنها لیستی از گزینه های مناسب را برای فروشنده و خریدار ارائه می دهد ، بلکه از املاک بازدید می کند ، تمام مزایا و معایب آن را ارزیابی می کند ، و سپس سایت و موانع آن را مطالعه می کند. علاوه بر فرصت ها و جنبه های سرمایه گذاری در آن نیز. به عنوان مثال ، اگر ملک در منطقه (1) واقع شده باشد ، و از تجربه و روابط گسترده این مشاور ، او می داند که پروژه عظیمی در این منطقه طی پنج سال آینده ساخته می شود ، بنابراین فرصت خرید در اینجا سرمایه گذاری خوبی برای صاحب آن است ، زیرا ارزش آن پس از مدتی افزایش می یابد. همچنین ، اگر قرار است پروژه ای دولتی در این منطقه ساخته شود و ممکن است خود صاحبان املاک را تهدید کند ، می تواند در مورد خرید در این منطقه توصیه نکند یا از مزیت آن برای کاهش قیمت زمین در زمان کنونی استفاده کند. و بعد از مدتی قصد فروش آن را دارید.
وظیفه مشاور املاک ارائه توصیه ها و پیشنهادات به مشتریان است ، از بهترین مکان ها برای خرید ، ویژگی های آنها و شرکت هایی که می توان با آنها همکاری کرد ، تا تنظیم بودجه ، بررسی برنامه های عمرانی و برنامه جلسات ، علاوه بر روش طراحی قرارداد ، بررسی کار تعمیر و نگهداری و تحویل.
وظیفه بدون پایان مشاور املاک
کار مشاور املاک تنها با واگذاری ملک به خریدار به پایان نمی رسد ، بلکه قدرت وی در مورد فکر کردن در مورد بهترین فرصتهای سرمایه گذاری برای ملک و نحوه استفاده از آن به روشهای مختلف برای سود بیشتر نیز گسترده می شود. علاوه بر پیگیری فرصت های مناسب برای فروش یا تجارت و همچنین موانع و چالش هایی که ممکن است خریدار با آن روبرو شود.و برای حل آن یا ارائه مشاوره حرفه ای به او تلاش کنید.
اگر بخواهیم وظایف شغل مشاور املاک را به طور خلاصه بیان کنیم ، می گوییم که وی ناظر کلی فرایند مبادله املاک است، که به نوبه خود با هر ملک کوچک و بزرگ در ملک سروکار دارد و آن را تحویل داده و پیگیری می کند. به منظور دستیابی به حداکثر منافع برای همه.
وظایف مشاور املاک و کارگزار املاک چه تفاوتی دارد؟
اگرچه وظایف شغل مشاور املاک بسیار واضح است ، اما در زمینه کارگر مفاهیم گیج کننده زیادی بین شغل دلال و کارگزار املاک و بین خود مشاور املاک پیدا می کنیم. بنابراین ، در این بخش از مقاله ، ما به دنبال توضیح تفاوتهای واضح بین وظایف شغل مشاور املاک و وظایف کارگزار یا کارگزار املاک به شرح زیر هستیم:
محدودیت های مسئولیت ها
وظایف مشاور املاک با کارگزار املاک متفاوت است. سابق مسئولیت های خود را شامل همه مراحل فرآیند فروش می کند ، زیرا مستقیماً در روند انتخاب و ساخت و همچنین نوشتن قراردادها ، تحویل و روش مدیریت معاملات و جلسات مداخله می کند. مورد مشاور املاک است در ازای نظر او پرداخت می شود.
تجربه:
تجربه مشاور املاک یک تجربه علمی و حرفه ای طولانی در زمینه کار است و وی همچنین مجوز انجام این نوع مشاغل را دریافت می کند. در مورد دلال املاک ، داشتن یک حرفه ای الزامی نیست دارای مجوز یا دارای تجربه تحصیلی در این زمینه ، اما کسانی هستند که بسته به روابط یا از طریق وراثت در این حرفه کار می کنند.
فرایند تعیین دستمزد یا سود نیز بین مشاور و کارگزار املاک متفاوت است. اولی سود خود را از قبل با مشتری تعیین می کند و معمولاً قبل از هر اقدامی یا حداقل نیمی از آن ، دستمزد خود را پیشاپیش می گیرد. پیشرفت. در مورد یک دلال املاک ، سود او اغلب در قالب یک کمیسیون محاسبه می شود که هنگام فروش موفقیت آمیز است.
نوع مشتری:
اکثر معاملات فروش انجام شده توسط یک دلال املاک اغلب با افراد یا شرکت های کوچک انجام می شود. در مورد مشاور املاک ، کیفیت مشتریان و سطح اجتماعی آنها و همچنین اندازه شرکت همکاری با آنها متفاوت است. آنها شرکت هایی هستند که مشاوران املاک را در درون خود استخدام می کنند و دفاتر مشاوره املاک و همچنین فرصت های شغلی از راه دور وجود دارد.
پیگیری:
در مورد دلال املاک ، مأموریت وی با پایان معامله فروش به پایان می رسد و وظایف او نیز محدود به یافتن فرصت مناسب برای مشتری و اتصال او فقط به آن است ، اما در مورد مشاور املاک ، وی وظایف عمیق تر و طولانی تر از اول است ، او از ابتدای تعیین اهداف و پیشنهادات ، تا مرحله تحویل و همچنین سرمایه گذاری نزدیک ، بلند مدت و همچنین فرصت های فروش و معامله را دنبال می کند.
در پایان ، وظایف کار دلال املاک مانند نوک کوه یخ در زمینه املاک است ، در حالی که وظایف مشاور املاک مانند ته این کوه پر از تجربه و تلاش و حق زیاد است. نظرات و پیشنهادات
چگونه می توان یک مشاور املاک موفق شد؟
برای تبدیل شدن به یک مشاور املاک موفق ، مهارت هایی وجود دارد که باید داشته باشید. تجربه به تنهایی باعث نمی شود بتوانید مشتری را متقاعد کنید که معامله را با موفقیت و با کمترین هزینه انجام دهد. اگر می خواهید در این مسیر شروع کنید ، مهمترین نکاتی که باید رعایت کنید اگر می خواهید مشاور املاک موفق شوید:
آیا مهارت های اقناع لازم به طوری که شما می توانید مکالمه به نفع شما منجر شود و رسیدن به نتیجه شما می خواهید برای رسیدن به از ابتدا.
دانستن همه چیز جدید در بازار و کار بر روی تجزیه و تحلیل داده ها به روش علمی ، به طوری که شما توانایی شناخت چالش ها و فرصت های موجود را داشته باشید.
از مهارت های ارتباطی موثر برخوردار باشید تا بتوانید روابط متعددی ایجاد کنید که می توانید از آنها به نفع کار استفاده کنید.
بیاموزید که چگونه مذاکرات را مدیریت کنید و به موقعیت های برد-برد برسید.
مدیریت زمان را به عنوان پایه ای برای ایجاد یک تصویر تجاری خوب برای خدمات خود بیاموزید .
با دقت به صحبت های مشتریان خود گوش دهید و آنچه را که آنها می خواهند به دست آورند به آنها ارائه دهید ، نه آنچه را که شما می خواهید به بازار عرضه کنید.
پیشرفتهایی را که همیشه در دنیای املاک و مستغلات در حال وقوع است ، خواه از نقشه های میدانی و یا از روندهای اخیر ساخت و ساز و یا درخواست مشتری دنبال کنید و همیشه آماده باشید تا با حرفه ای گری و انعطاف پذیری مورد نیاز همگام باشید.
اهمیت شغل مشاور املاک
شغل مشاور املاک امروزه شغل بسیار مهمی است ، از یک سو مسیری مطمئن بین فروشنده و خریدار ایجاد می کند و از یک سو بهترین و حداکثر سود را برای همه به دست می آورد. اگر به دنبال یک مشاور املاک حرفه ای هستید و نمی دانید چگونه آن را انتخاب کنید ، یا خودتان به دنبال یک مسیر شغلی برای این شغل هستید ، در اینجا یک دوره مهارت های حرفه ای مشاور املاک در بستر آکادمی حرفه ای کسب و کار ارائه شده است.
کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟
آشنایی با ارکان بازار اوراق بهادار .
به دنبال تحولات اقتصادی و اجتماعی دهه 1340 و شروع حرکت اقتصاد ایران به سمت اقتصاد مبتنی بر بازار و افزایش فعالیت‌های صنعتی در آن دوره که تامین مالی آن بدون شک نیازمند بازارها و ابزارهای کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟ جدید بود، ایجاد بورس اوراق بهادار در دستور کار قرار گرفت و قانون تاسیس آن در اردیبهشت 1345 به تصویب مجلس شورای ملی رسید و پس از آن، بورس اوراق بهادار تهران به عنوان یکی از ابزارهای متکی به نظام بازار آزاد با هدف تشویق بخش خصوصی در اقتصاد ایران تاسیس شد و از بهمن ماه 1346 فعالیت خود را با پذیرش سهام بانک توسعه صنعتی و معدنی ایران، شرکت نفت پارس، اوراق قرضه دولتی، اسناد خزانه و اوراق قرضه عباسآباد به طور رسمی آغاز کرد. بورس اوراق بهادار تهران تا سال 1384 در چارچوب تعیین شده در قانون مزبور فعالیت کرد، در این ساختار، سازمان کارگزاران بورس اوراق بهادار تهران به عنوان تنها رکن اجرایی، با شخصیت حقوقی مستقل غير انتفاعي، کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟ مسؤولیت اداره بورس را به عهده داشت. اين سازمان را هیئت‌مدیره‌ی هفت نفره‌اي اداره مي كرد كه توسط مجمع عمومی اعضا انتخاب می‌شدند. هیئت مدیره هم دبیرکل را به عنوان بالاترین مقام اجرایی بورس انتخاب مي‌‌كرد. نظارت بر فعاليت سازمان كارگزاران بورس تهران هم بر عهده شوراي بورس، به عنوان بالاترین رکن تصمیم‌گیری و مسؤول و ناظر حسن اجرای قانون تأسیس بورس اوراق بهادار، قرار داشت.
قانون تاسیس بورس اوراق بهادار، در سال 1384 و با توجه به عدم توان پاسخگویی به نیازهای جدید بازار اوراق بهادار، مورد بازنگری قرار گرفت و در آذرماه همان سال، قانون بازار اوراق بهادار به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید.
ارکان تشکیل بازار اوراق بهادار در قانون جدید عبارتند از:
الف) شورای عالی بورس و اوراق بهادار
این شورا بالاترین رکن بازار اوراق بهادار است که تصویب سیاست کلان و خط مشي بازار در قالب سياست‌هاي كلي نظام و قوانين و مقررات مربوط و همچنین اتخاذ تدابير لازم برای ساماندهي و توسعه بازار اوراق بهادار و اعمال نظارت عاليه بر اجراي قانون بازار اوراق بهادار از مهمترین وظایف آن است.
1) اعضای شورای عالی بورس و اوراق بهادار عبارتند از:
2) وزير امور اقتصادي و دارايي که ریاست شورا را نیز بر عهده دارد؛
3) وزير بازرگاني؛
4) رييس كل بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران؛
5) روساي اتاق بازرگاني و صنايع و معادن ايران و اتاق تعاون؛
6) رييس سازمان بورس و اوراق بهادار كه به عنوان دبير شورا و سخنگوي سازمان نيز انجام وظيفه خواهد كرد؛
7) دادستان كل كشور يا معاون وي؛
8) يك نفر نماينده از طرف كانون‌ها؛
9) سه نفر خبره مالي منحصراً از بخش خصوصي با مشورت تشكل‌هاي حرفه‌اي بازار اوراق بهادار به پيشنهاد وزير امور اقتصادي و دارايي و تصويب هيات وزيران؛ و
10) يك نفر خبره منحصراً از بخش خصوصي به پيشنهاد وزير ذي‌ربط و تصويب هيات وزيران براي هر بورس كالايي.
ب- سازمان بورس و اوراق بهادار(سبا)
بر اساس قانون بازار اوراق بهادار، نهاد جدیدی تحت عنوان سازمان بورس و اوراق بهادار ایجاد شد تا زیر نظر شورای عالی بورس به نظارت بر اجرای قوانین و مقررات، تنظیم و تدوین مقررات و انجام دیگر وظایف تعیین‌شده در قانون بپردازد. به عبارتی مقام ناظر بازار اوراق بهادار ایران به دو نهاد شورای عالی بورس و سازمان بورس و اوراق بهادار تقسيم شد. سبا موسسه عمومی غير دولتي است كه داراي شخصيت حقوقي و مالي مستقل است و توسط هیئت مدیره پنج نفره اداره می‌شود. اعضای هیئت مدیره از میان افراد امين و داراي حسن شهرت و تجربه در رشته مالي منحصراً از كارشناسان بخش غيردولتي به پيشنهاد رييس شورا و با تصويب شورا انتخاب مي‌شوند.
نمودار زیر ارکان بازار اوراق بهادار را نشان می‌دهد:
ج- بورس اوراق بهادار تهران
بر پايه قانون بازار اوراق بهادار، بورس اوراق بهادار تهران نيز از سازمان عمومي غير انتفاعي به شركت سهامي عام انتفاعي تبديل شد و عمليات اجرايي را بر عهده گرفت. تشکیل، سازماندهی و ادارة بورس اوراق بهادار؛ پذیرش اوراق بهادار؛ وضع و اجرای ضوابط حرفه‌ای و انضباطی برای اعضاء، تعیین وظایف و مسئولیت‌های اعضاء و نظارت برفعالیت آنها؛ نظارت بر حسن انجام معاملات اوراق بهادار پذیرفته شده؛ تهیه، جمع‌آوری، پردازش و انتشار اطلاعات؛ و نظارت بر فعالیت ناشران اوراق بهادار پذیرفته شده از مهمترین وظایف مربوط به آن است. اداره بورس اوراق بهادار تهران بر عهده هيئت مديره است كه از هفت عضو تشكيل مي شود. اعضاي هيئت مديره منتخب مجمع عمومي هستند و براي دوسال انتخاب مي‌شوند.
اداره امور اجرايي شركت هم به عهده مديرعامل شركت است كه توسط هيئت مديره انتخاب مي شود.
نمودار زیر ساختار کلی بورس اوراق بهادار تهران (شرکت سهامی عام ) را نشان می‌دهد
تعیین ناظر
تعیین ناظر از سوی دادگاه جهت نظارت بر امور قیم محجور صورت می گیرد در صورت تعدد قیم، دادگاه می تواند آنان را ملزم نماید که بطور جمعی امور محجور را اداره نمایند و در انجام همه امور با یکدیگر مشورت نموده و با موافقت همه آنها امور مربوط به محجور انجام گیرد.
موارد تعیین ناظر
ناظر ممکن است از سوی دادگاه جهت نظارت بر امور محجور یا از سوی وصی جهت اعمال نظارت بر وصی و یا جهت نظارت بر اعمال متولی از کارگزار ناظر چه وظایفی بر عهده دارد؟ سوی واقف تعیین گردد.
نحوه نظارت ناظر
ناظر ممکن است اطلاعی باشد یا استصوابی که در ذیل به آن می پردازیم.
نظارت اطلاعی
در واقع این نوع ناظر خیلی قدرت ندارد و بر کارهای متولی نظارت دارد و تنها زمانی که تخلفی دید به حاکم گزارش می دهد.
نظارت اطلاعی به عبارتی به معنی آگاه شدن بر امور مربوط به موقوفات از عايدات و مصارف آن ميباشد و بدين جهت متولي بايد عمليات خود را به اطلاع ناظر برساند اما نیازی نيست که در امور موقوفه با او مشورت نمايد و تصميم مشترک اتخاذ نماید و هرگاه ناظر، امري را که متولي انجام داده است برخلاف ترتيب معينه در وقفنامه بداند، ميتواند آن را اعلام دارد و در صورتي که متولي تسليم نگردد، ناظر ميتواند به دادگاه مراجعه، و متولي را مجبور به متابعت از مندرجات وقف نامه نمايد و هرگاه خسارتي از عمل متولي، متوجه موقوفه يا موقوف عليهم گرديده، متولي مسئول آن خواهد بود.
نظارت استصوابى
ناظر استصوابي کسي است که تمام امور باید به تصویب و موافقت او برسد در اصطلاح به نظارتى گفته مى شود كه در آن ناظر، در موارد تصميم گيرى حضور دارد و بايد اقدامات انجام شده را تصويب نماید تا جلوى هر گونه اشتباه و يا سوء استفاده از جانب مجريان گرفته شود. بنابراين نظارت استصوابى نظارت همراه با حق دخالت و تصميم گيرى است. اين گونه نظارت را نظارت فعال نيز مى گويند.
موارد تعیین ناظر استصوابی
ناظر استصوابی در اموری همچون اداره امور ترکه، قیمومت، وصیت، ورشکستگی و وقف تعیین می گردد در اداره امور ترکه و نیز بر قیم برای حفظ حقوق مولی علیه ممکن است ناظر استصوابی تعیین شود در وصیت، وصي با موافقت ناظر امور مربوط به وصيت را انجام مي دهد در ورشکستگی هم دادگاه مکلف است به محض صدور حکم ورشکستگی یک نفر را به عنوان عضو ناظر جهت نظارت بر جریان ورشکستگی و تسریع آن تعیین کند. در وقف نیز واقف می تواند شخصی را به عنوان ناظر جهت موافقت و تصویب امور متولی قرار دهد. همچنین در اداره امور ترکه و نیز بر قیم برای حفظ حقوق مولی علیه ممکن است ناظر استصوابی تعیین شود.
وظایف ناظر استصوابی
ناظر موظف است، اقدامات و اعمال كارگزار را با ضوابط و مقررات تعيين شده، تطبيق دهد و در صورت عدم انطباق، عمل، اعتبار خود را از دست می دهد که صحت آنها منوط به تأييد ناظر است.
ناظر موظف است از خروج و انحراف كارگزار از محدوده مقرر شده، جلوگيرى و منع نماید. اين گونه نظارت نسبت به مورد بالا، دايره محدودترى دارد و از آن به نظارت استصوابى حداقلى ياد مى شود.
تایید اعمالی که کارگزار انجام می دهد (نظارت مطلق) در اين شيوه از نظارت هر عملى كه كارگزار انجام مى دهد، منوط به تأييد ناظر است و در صورت سكوت يا عدم اظهار نظر و يا عدم حضور او، كليه اقدامات كارگزار غير قانونى و بى اعتبار است.
ضم ناظر بر قیم
بنا به ماده 1222 قانون مدنی، قانونگذار به دادگاه، اذن ضم ناظر به قیم را در مواردی اعطا نموده است.
بنا به ماده1251 قانون مدنی، هرگاه زن بی شوهری ولو مادر مولی علیه که به سمت قیمومت معین شده است اختیار شوهر کند باید مراتب را در ظرف یک ماه از تاریخ انعقاد نکاح به دادستان حوزه اقامت خود یا نماینده او اطلاع دهد .در این صورت دادستان یا نماینده او می تواند با رعایت وضعیت جدید آن زن تقاضای تعیین قیم جدید و یا ضم ناظر کند . از جمله مصادیق ضم ناظر به قیم، موردی است که زنی در حالی که شوهر نداشته به قیمومت عده ای تعیین شده، اعم از این که مولی علیهم، فرزندان او باشند یا خیر و سپس شوهر، اختیار کرده است.
همچنین بنا به ماده 1233 قانون مدنی، چنانچه شوهر جدید به زن، اجازه ادامه قیمومت را ندهد، وی از قیمومت عزل می گردد و الا ممکن است، دادگاه ضم ناظر نماید.
با توجه به کم و کیف و حالات مولی علیه، در برخی موارد تقاضا دارد که دادگاه شخص یا اشخاصی را مأمور نظارت بر قیم نمایدکه در این صورت ناظر باید حق مداخله داشته باشد یعنی نظارت استصوابی.
عزل ناظر
عزل ناظر با تقصیر وی اعم از تعدی و تفریط از انجام وظایف خود از سوی دادگاه صورت می گیرد.(تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا عرف برای حفظ مال غیر لازم است و تعدی، تجاوز نمودن از حدود اذن یا عرف است نسبت به مال یا حق دیگری)
مدارک مورد نیاز جهت طرح دعوای عزل ناظر
- تصویر مصدق دادنامه مربوط به تعیین ناظر
- تصویر مصدق مدارک مبنی بر عدم صلاحیت و شایستگی خوانده
در صورت عدم وجود مدارک اختیاری فوق می توانید یکی از موارد ذیل را ارائه نمایید.
- درخواست استعلام
- درخواست جلب نظر کارشناس
- شماره پرونده استنادی
- شهادت شهود و مطلعین
- تحقیقات محلی و سایر دلایل و منضمات دیگر
مرجع حل اختلاف بین ناظر و قیم
در قانون بنا به ماده 63 قانون امور حسبی، بروز اختلاف بین قیم و ناظر پیش بینی شده است. بنا به ماده 63 قانون امور حسبی، اگر بین قیم و ناظر و یا قیم ها و ناظرها در چگونگی اداره امور مولی علیه، اختلاف نظر شود دادگاه یا خود رأساً حل اختلاف می کند یا نظر ناظر را متبع اعلام می کند و یا شخص ثالثی را به عنوان مرجع حل اختلاف معین می کند.
چنانچه در این زمینه به دریافت اطلاعات بیشتری نیاز داشته باشید جهت دریافت مشاوره تخصصی می توانید با وکلای موسسه حقوقی دادپویان حامی با 10 سال سابقه فعالیت در این زمینه تماس حاصل فرمایید.
دیدگاه شما