تقسیم سبد دارایی و کسب سود

آیا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه سودآور است؟

پرداختن به مسائل مالی و تأمین هزینه‌ها جزو موارد مهم و جدانشدنی زندگی افراد جامعه است. سرمایه‌گذاری مطمئن با سود بالا به افراد کمک می‌کند تا علاوه بر تأمین هزینه‌ها؛ توان مالی آن‌ها نیز بالاتر رفته تا از یک‌سو زندگی راحت‌تری داشته باشند و از سوی دیگر به آسودگی خیال برسند. سرمایه‌گذاری در بازار مسکن یکی از مناسب‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها به‌حساب می‌آید و ازاین‌رو تحقیق و بررسی بازار مسکن دارای اهمیت ویژه‌ای است. زیرا مسکن از یک‌طرف به‌عنوان سرمایه و دارایی افراد محسوب می‌شود و از طرف دیگر سرپناه و محل زندگی آن‌ها است.

مسکن یکی از اصلی‌ترین سرمایه‌ها در سبد دارایی افراد است، ازاین‌رو تغییراتی که در قیمت آن ایجاد می‌شود سبب می‌شود تا ثروت فرد در یک بازه زمانی تغییر کرده و نسبت به دیگر افراد، ازلحاظ دارایی مقایسه شود. عملکرد بازار مسکن در ایران دارای نوسانات مستمر و گاهاً شدید بوده و ازاین‌رو بررسی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دارای اهمیت ویژه‌ای می‌باشد.

برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه مقاله‌ی پیش رو را بخوانید تا با موضوع سودآور بودن یا نبودن سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بیشتر آشنا شوید:

• تعریف سرمایه‌گذاری و انواع آن
• بررسی تحولات بازار مسکن
• جایگاه مسکن در اقتصاد چیست؟
• پارامترهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن کدام است؟
• عرضه و تقاضا در بازار مسکن چگونه است؟

تعریف سرمایه‌گذاری و انواع آن

به بیان ساده سرمایه‌گذاری یعنی کسی بخواهد با خرید یک دارایی، در آینده از آن دارایی درآمد کسب کند یا اینکه انتظار افزایش قیمت آن را داشته باشد. البته می‌تواند هردوی آن نیز باشد، یعنی علاوه بر کسب درآمد به‌مرورزمان شامل افزایش قیمت نیز بشود.

دو دیدگاه سرمایه‌گذاری را تعریف می‌کنند، دیدگاه اقتصادی و دیدگاه مالی. دیدگاه اقتصادی، سرمایه‌گذاری را خرید یک کالای غیر مصرفی برای ایجاد درآمد می‌داند. اما از دیدگاه مالی خرید هر نوع دارایی که در آینده بتوان از آن کسب درآمد کرد و یا آن را به قیمت بیشتر فروخت را می‌توان سرمایه‌گذاری دانست. سرمایه‌گذاری به دو بخش سرمایه‌گذاری فیزیکی و سرمایه‌گذاری مالی تقسیم می‌شود. سرمایه‌گذاری فیزیکی شامل مسکن ، ملک، کارخانه، تجهیزات و وسایل و هر دارایی مشهود می‌باشد، اما سرمایه‌گذاری مالی عبارت است از اوراق قرضه، سهام عادی و صندوق‌های سرمایه‌گذاری. سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و سرمایه‌گذاری روی ملک جزو سرمایه‌گذاری‌های فیزیکی بوده و از دیدگاه مالی قابل توجیه است.

بررسی تحولات بازار مسکن

برای اینکه بتوانیم به این سؤال پاسخ دهیم که آیا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه سودآور است؟ نیازمند آنیم که تمام جوانب و تحولات بازار مسکن را بررسی کنیم. در ادامه‌ی این مطلب ابتدا به جایگاه مسکن در اقتصاد می‌پردازیم و در گام دوم پارامترهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن را موردبررسی قرار می‌دهیم. در پایان نیز عرضه و تقاضای مسکن در ایران را موردبحث قرار خواهیم داد.

مهم‌ترین عامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن در بخش پارامترهای درونی ، قیمت زمین می‌باشد. در ادوار مختلف در ایران، نوسانات قیمت زمین باقیمت مسکن در یک راستا بودند. در ضمن دستمزد نیروی کار و قیمت مصالح از دیگر پارامترهای مؤثر می‌باشند. از مهم‌ترین عوامل بیرونی می‌توان به درآمدهای نفتی کشور اشاره کرد. نوسانات قیمت نفت نقش بسزایی در نوسانات بازار مسکن داشته است. به‌طور مثال در بین سال‌های ۱۳۶۷ تا ۱۳۸۷ با افزایش قیمت نفت در بازارهای جهانی قیمت مسکن نیز با۶ الی ۱۲ ماه تأخیر، افزایش قیمت داشته است.

جایگاه مسکن در اقتصاد چیست؟

از دو منظر می‌توان به جایگاه مسکن در اقتصاد اشاره کرد، منظر اول فعالیت‌های ساختمانی و تولید اشتغال در این بازار می‌باشد که می‌تواند بخش بزرگی از جمعیت شاغل کشور را در برگیرد، همچنین باعث رونق اقتصادی شده و برای سرمایه‌گذار درآمدزایی ایجاد کند. بحث بعدی که می‌توان به آن اشاره نمود این است که در ایران نسبت به کشورهای دیگر به علت توسعه‌نیافتگی و ناکارآمدی بازار سرمایه، بازار مسکن اهمیت بیشتری برای اقتصاد کشور داشته و نقش اصلی را در جذب دارایی‌های افراد تقسیم سبد دارایی و کسب سود بازی می‌کند. به عبارتی سرمایه‌گذاری در مسکن و سرمایه‌گذاری روی ملک را می‌توان نماینده بازار دارایی‌ها بیان کرد.

پارامترهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن کدام است؟

پارامترهای بسیار زیادی بر روی قیمت مسکن تأثیرگذار هستند که به‌طورکلی می‌توان آن را به دودسته کلی تقسیم کرد. دسته اول پارامترهای درونی این بازار است و دسته دوم پارامترهای بیرونی آن. در مورد پارامترهای درونی، مهم‌ترین عامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن، قیمت ملک یا زمین است. در طول دوران مختلف در ایران نوسانات قیمت زمین باقیمت مسکن در یک راستا بوده است. علاوه بر این مورد عواملی همچون دستمزد نیروی کار و قیمت مصالح از دیگر پارامترهای مؤثر می‌باشند.

از تقسیم سبد دارایی و کسب سود مهم‌ترین عوامل بیرونی می‌توان به درآمدهای نفتی کشور اشاره کرد. معمولاً در کشورهایی که اقتصاد آن‌ها وابسته به نفت است، نوسانات قیمت نفت نقش بسزایی در نوسانات بازار مسکن خواهد داشت. به‌طور مثال در بین سال‌های ۱۳۶۷ تا ۱۳۸۷ با افزایش قیمت نفت در بازارهای جهانی، قیمت مسکن نیز با۶ الی ۱۲ ماه تأخیر افزایش داشته است. عامل جمعیتی از دیگر عوامل بیرونی می‌باشد که در مقدار تقاضای مسکن در بلندمدت تأثیرگذار است. سیاست‌های پولی نیز در قیمت بازار مسکن تأثیرگذار می‌باشد، معمولاً هرگاه فاصله زیادی بین نرخ رشد تورم و نرخ رشد مسکن به وجود آید، افزایش قیمت مسکن در بازه زمانی کوتاهی قابل پیش‌بینی می‌باشد.

عرضه و تقاضا در بازار مسکن چگونه است؟

در مورد عرضه باید یادآور شد که ساخت‌وساز مسکن، خصوصی‌ترین بخش کشور در تمام ادوار بوده است. اما در مورد تقاضای مسکن باید به نکاتی توجه کرد تا بتوان در این بازار، سرمایه‌گذاری مطمئن با سود بالا داشت. تقاضای بازار را می‌توان به دودسته تقسیم کرد: مورد اول افرادی هستند که برای تأمین سرپناه اقدام به خرید می‌نمایند که معمولاً به مشخصات مسکن و بودجه خرید اهمیت بیشتری می‌دهند و شرایط بازار در اولویت بعدی قرار می‌گیرد، درعین‌حال همیشه رفتاری متعادل و یکنواخت دارند. اما گروه دوم کسانی هستند که باهدف کسب سود از افزایش قیمت مسکن، دریافت اجاره و مقاومت در برابر نرخ تورم وارد این بازار می‌شوند.

یکی از مناسب‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها ، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌باشد، زیرا تقسیم سبد دارایی و کسب سود هم می‌توان از آن کسب درآمد کرد و هم می‌توان درگذر زمان انتظار افزایش قیمت را داشت. ازآنجایی‌که بازار مسکن نماینده دارایی‌های افراد بوده و از سوی دیگر مرتبط بودن این بازار با بخش‌های مهم اقتصادی کشور این بازار را از کاهش ارزش سرمایه مصون داشته، می‌توان این‌طور بیان کرد که اگر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه سودآور نباشد، حداقل هرگز ضرر آفرین نیست. لازم به ذکر است دوره‌های مختلف رونق و رکود بازار مسکن ایران گواه این موضوع است و در دوران رکود نیز سرمایه‌گذاری در مسکن ارزش و سودآوری خود را از دست نداده و فقط قدرت نقد شوندگی این بازار در مدت‌زمان کوتاهی به تعویق افتاده است.

انواع روش های سرمایه گذاری چیست و بهترین نوع آن کدام است؟

به صورت کلی می توان گفت سرمایه‌گذاری (investment) ارزش از دست رفته در زمان حاضر برای به دست آوردن ارزش بیشتر در زمان آینده است. البته تعریف های دیگری نیز از سرمایه گذاری وجود دارد. در کل یک فرد در سرمایه گذاری به جای آنکه سرمایه خودش را در زمان حاضر صرف امور مختلف و مشخصی بکند، آن را در حوزه های مختلف قرار می دهد که در آینده ارزش بیشتری داشته باشد.
در تعریف دیگری می توان گفت که سرمایه گذاری عبارت است از هر چیزی که دارای ارزش اقتصادی باشد و با هدف درآمدزایی یا افزایش قیمت در آینده خریداری شود. زمانی که سرمایه گذار اقدام به خرید یک دارایی خاص می کند در حقیقت با هدف مصرف سرمایه خود این عمل را انجام نخواهد داد و قصد دارد که در آینده، از این دارایی به عنوان یک ابزار ثروت آفرین استفاده کند. هر عملی که فرد در آن بتواند منابع مالی و پس انداز خودش به کار بگیرد و در آینده هم اصل منابع و هم سود آن را داشته باشد می‌تواند یک روش سرمایه گذاری باشد.

انواع روش های سرمایه گذاری

همانطور که گفته شد هر عملی که بتواند در آینده اصل منبع مالی فرد را همراه با سود آن به او برگرداند یک روش سرمایه گذاری خواهد بود. می توان بر اساس دیدگاه های مختلفی انواع روش های سرمایه گذاری را دسته بندی کرد. روش های سنتی سرمایه گذاری شامل خرید طلا، ارز، ملک، اوراق بهادار و … می باشند که هر کدام دارای مزایا، معایب و میزان ریسک جداگانه ای هستند. البته بسیاری از افراد در زمینه های مختلفی از روش های گفته شده سرمایه گذاری می کنند و میزان ریسک خود را کاهش می دهند. به صورت کلی می توان گفت سرمایه گذاری در دو روش کلی انجام می شود که به شرح زیر می باشند:

سرمایه‌گذاری مستقیم

سرمایه گذاری مستقیم نوعی از سرمایه گذاری است که در آن فرد سرمایه گذار مدیریت کامل سرمایه های خود را بر عهده دارد. این روش ریسک بالاتری در مقایسه با روش های غیر مستقیم دارد؛ اما قطعا سود بیشتری نیز خواهد داشت. سرمایه گذاری مستقیم خصوصا زمانی که فرد قصد فعالیت در بازار بورس و خرید سهام شرکت‌های مختلف را داشته باشند نیازمند داشتن مهارت، دانش و تجربه بالایی است در غیر اینصورت ممکن است فرد دچار خسارت های سنگین شود.

سرمایه گذاری غیر مستقیم

این روش سرمایه گذاری دقیقا نقطه مقابل سرمایه گذاری مستقیم است و افرادی که دانش، تجربه و مهارت خاصی ندارند و یا زمان کافی برای فعالیت در بازار سرمایه را ندارند می‌توانند سرمایه‌های خودشان را در اختیار واسطه های مطمئن و بهترین صندوق سرمایه گذاری قرار بدهند. سرمایه گذاری غیر مستقیم دارای ریسک کمتری نسبت به سرمایه گذاری مستقیم است اما سود و بازدهی کمتری نیز دارد.
در کنار این دسته بندی می توان از نظر زمانی نیز سرمایه گذاری را به دو روش سرمایه گذاری کوتاه مدت و سرمایه گذاری بلند مدت تقسیم بندی کرد که هر کدام شرایط و قواعد خاص خود را دارند و می توانند بازدهی متفاوت داشته باشند.

انواع مدل‌های سرمایه گذاری

همانطور که گفته شد می‌توان بر اساس فاکتورها و دیدگاه‌های مختلفی روش‌های سرمایه گذاری را تعریف کرد. از جمله بهترین مدل‌های سرمایه گذاری که هر فرد می‌تواند بر اساس میزان ریسک پذیری و دانش خود از آنها استفاده کرد می‌توان موارد زیر را عنوان نمود:

سرمایه ‌گذاری در بورس

یکی از جذاب‌ترین روش‌های سرمایه گذاری فعالیت در بازار بورس است و افراد می‌توانند هم به صورت مستقیم فعالیت داشته باشند و هم با آشنایی با شرایط سبدگردانی اختصاصی از روش های غیر مستقیم استفاده کنند. افراد می توانند حتی با کمترین سرمایه ها نیز در بازار بورس فعالیت داشته باشند و حتی بدون داشتن دانش و تجربه و فقط با خرید عرضه های اولیه کسب سود کنند. در حال حاضر حداقل مبلغ برای خرید سهام در بورس ایران ۵۰۰ هزار تومان است در حالی که خرید عرضه اولیه می‌تواند با قیمت‌هایی زیر 100 هزار تومان نیز صورت بگیرد.

• البته باید توجه داشت که حضور مستقیم در این بازار کار سخت و دشواری است و لازم است که فرد ابتدا آموزش های لازم را ببیند. افراد نباید هرگز بدون مطالعه و دانش و مهارت کافی در این بازار اقدام به خرید سهام بکنند. افراد غیر حرفه‌ایی به راحتی می‌توانند از ابزارهای واسطه ‌ای مانند صندوق‌ های سرمایه‌گذاری استفاده کنند.

سرمایه‌ گذاری در املاک و مستغلات

از جمله محبوب‌ترین شیوه‌های سرمایه گذاری در ایران می‌توان به سرمایه گذاری در املاک است. با توجه به نرخ تورم بسیار بالای کشور می‌توان گفت در سال‌های اخیر بهترین روش سرمایه گذاری فعالیت در بازار املاک بوده است. قیمت مسکن در چند سال اخیر حتی به بیش از 10 برابر رسیده است و این به معنی سود بسیار زیاد سرمایه گذاران این حوزه است. البته سرمایه گذاری در املاک و مستغلات نیازمند توجه به فاکتورها و عوامل مختلفی است که مهم ترین آنها شامل موارد زیر هستند:

• سرمایه گذاری در این حوزه نیاز به زمان زیادی دارد و سرمایه گذاران می‌توانند در بلند مدت به سود مورد نظر خود برسند.
• برخلاف بازار بورس که دارای نقد شوندگی بسیار بالایی است ممکن است نقد شوندگی املاک مشکل ساز باشد چرا که معمولا خرید و فروش املاک نیاز به پول های زیادی دارد و ممکن است که فرد نتواند در زمان مورد نظر خودش سرمایه تقسیم سبد دارایی و کسب سود خود را نقد کند.

سرمایه‌ گذاری در ارز، طلا و نقره

شاید بتوان گفت سرمایه گذاری در طلا و نقره از قدیمی ترین روش های سرمایه گذاری است که مردم از دیرباز سرمایه های نقد خودشان را به طلا تبدیل می‌کردند. طلا در تمام نقاط جهان خریدار دارد و نقد شوندگی بسیار بالایی تقسیم سبد دارایی و کسب سود دارد و به عنوان یک دارایی مطمئن شناخته می‌شود. همچنین امروزه ارزهای ارزشمندی همچون دلار، یورو و ارزهای دیجیتال وجود دارند که می توانند بستر مناسبی برای investment باشند.
طلا در برابر تورم آسیب نمی بیند اگرچه یک دارایی مولد نیست در حالی که حتی دلار و یورو در برابر تورم آسیب خواهند دید. افرادی که نمی خواهند ریسک خرید طلای فیزیکی را قبول کنند می توانند با خرید گواهی‌ های سپرده طلا یا صندوق‌ های سرمایه‌گذاری با پشتوانه طلا در این زمینه سرمایه گذاری کنند. البته باید توجه داشت که سرمایه گذاری در بازار طلا، نقره و ارز نیز یک سرمایه گذاری بلند مدت است و ممکن است در کوتاه مدت سود مناسبی به سرمایه گذاران ندهد.

سرمایه‌ گذاری در اوراق بهادار

اوراق بهادار نیز از دیگر حوزه هایی هستند که می توانند برای سرمایه گذاران کسب سود خوبی داشته باشند. سهام شرکت ها از جمله مهم ترین اوراق بهادار هستند و همانطور که گفته شد خرید و فروش آنها نیاز به داشتن مهارت، تجربه و دانش بالایی است. سرمایه گذاران می توانند به صورت مستقیم اقدام به خرید اوراق مشارکت با سود تضمینی بکنند و یا در صندوق ‌های با درآمد ثابت سرمایه ‌گذاری کنند چرا که بخش عمده این صندوق ها از انواع اوراق بهادار تشکیل تقسیم سبد دارایی و کسب سود می شوند.

سرمایه گذاری در صندوق‌ های سرمایه ‌گذاری

صندوق های سرمایه گذاری از جمله بهترین و مطمئن ترین روش های سرمایه گذاری هستند که امروزه همه افراد می توانند به راحتی به آنها دسترسی داشته باشند. این صندوق ها در حقیقت به چند دسته اصلی شامل صندوق ‌های با درآمد ثابت، صندوق‌ های مختلط و صندوق ‌های سهامی، صندوق سرمایه گذاری قابل معامله (ETF)، صندوق‌ سرمایه گذاری در طلا و … تقسیم می شوند. هر کدام از این صندوق ها دارای مزایا، معایب و درصد ریسک متغیری هستند. این شیوه سرمایه گذاری را می توان بهترین روش برای کسانی دانست که دانش، تجربه و مهارت استفاده از روش های مستقیم را ندارند.
در مقاله دیگری با عنوان مزایا و معایب صندوق های سرمایه گذاری برای سرمایه گذاران به معرفی کامل این صندوق ها و مزایا و معایب هر کدام از آنها پرداخته شده است و می تواند اطلاعات مفیدی به کاربران ارائه کند.

سرمایه‌ گذاری در تقسیم سبد دارایی و کسب سود بانک

می توان گفت کم ریسک ترین، مطمئن ترین و سرراست ترین روش های سرمایه گذاری، سرمایه‌ گذاری در بانک است. این روش تقریبا هیچ ریسکی ندارد اما بازدهی آن در مقایسه با سایر روش های عنوان شده کمتر است. بانک ها معمولا دارای یک سقف سود بانکی مشخص هستند که معمولا بر اساس نرخ تورم تعیین می شود. به صورت می توان گفت که سودی که از طرف بانک به سرمایه گذاران داده می شود برابر با کاهش ارزش سرمایه او در اثر تورم است. به عبارتی می توان گفت بانک نمی تواند سودی به سرمایه گذاران بدهد و فقط اثر تورم بر سرمایه های آنها را خنثی می کند.

بهترین روش های سرمایه گذاری

همانطور که گفته شد هر کدام از شیوه های سرمایه گذاری مزیت ها معایب خود را دارند و میزان بازدهی و سوددهی آنها با هم متفاوت است. هر فرد با توجه به میزان دانش، تجربه و مهارت هایی که دارد می تواند در یکی از حوزه های گفته شده سرمایه گذاری کند و متناسب با میزان ریسک پذیری خود کسب سود کند. خوشبختانه شرکت های متعددی همچون شرکت سبدگردان آرکا وجود دارند که با داشتن مجوزهای رسمی می توانند به سرمایه گذاران کمک کنند که بهترین شیوه سرمایه گذاری را انتخاب کنند و سود مناسبی کسب کنند. از جمله مهم ترین خدمات شرکت آرکا می توان به مشاوره سرمایه گذاری در بورس، سبدگردانی اختصاصی، مدیریت صندوق ثروت افزون ثمین اشاره کرد.