معاملات را در پایان روز تنظیم کنید


«هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.»

وکالت فروش ملک

اعطای وکالت در فروش ملک یا وکالت در مقام بیع به معنای تفویض نیابت و اختیارات لازم جهت انتقال مالکیت اموال موکل توسط وکیل و انجام تشریفات قانونی ثبت این انتقال است. وکالت در فروش ملک معمولا در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم وکالت نامه رسمی اعطا می شود.

مورد اعطای وکالت در فروش ملک

جهات متعددی وجود دارد که منجر به اعطای وکالت در فروش ملک می شوند. اهم این موارد به شرح ذیل است:
1-در صورتی که مالک به دلیل احتیاج به ثمن، قصد فروش فوری ملک خود را داشته باشد می تواند از طریق اعطای وکالت در فروش، بیع را به صورت قطعی منعقد نموده و اقدامات مربوط به تنظیم سند رسمی را به خریدار واگذار نماید.
2-معمولا پروسه انتقال سند رسمی طولانی و زمان بر است و همین موضوع، یکی از انگیزه های اعطای وکالت در فروش ملک است.
3-چنانچه ملک موضوع قرارداد در رهن بوده و مالک بخواهد پیش از فک رهن، ملک را منتقل نماید، تنظیم اسناد رسمی انتقال مالکیت با مانع قانونی مواجه می شود. در چنین مواردی مالک با تفویض وکالت در مقام بیع ، اختیار انجام تشریفات انتقال قطعی را به خریدار واگذار می نماید. در صورتی که چنین اختیاری به خریدار معاملات را در پایان روز تنظیم کنید اعطا نشده باشد و ملک نیز در زمان معهود آزاد نشود، خریدار ناچار به طرح دعاوی الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت خواهد بود.
4-در صورتی که ملک فاقد سابقه ثبتی بوده و سند رسمی نداشته باشد.
5-اگر سند رسمی ملک مفقود شده باشد.
6-اگر به دلایلی مثل فقدان پایان کار، تقسیم نامه یا صورت مجلس تفکیکی، صدور سند رسمی برای ملک میسر نباشد. در چنین مواردی اگر خریدار فاقد اختیارات لازم جهت پیگیری امور باشد، می تواند نسبت به طرح دعاوی الزام به اخذ پایان کار، الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه و الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید.
7-اگر انتقال رسمی ملک به دلیل عدم پرداخت جریمه های شهرداری ممکن نباشد، وکالت در مقام بیع این اختیار را به خریدار می دهد تا با پرداخت جریمه یا اعتراض به آن در کمیسیون ماده 77 شهرداری ، نسبت به انتقال رسمی ملک اقدامات لازمه را به عمل آورد.

اختیارات وکیل در فروش ملک

حدود اختیارات وکیل در فروش، تابع مفاد وکالتنامه است و اعمال وکیل خارج از حدود اذن، منوط به تنفیذ اقدامات از جانب موکل می باشد.

امکان انعقاد معامله با خود از جانب وکیل در فروش

در وکالت در مقام بیع، معمولا خریدار به عنوان وکیل تعیین شده و اقدامات لازم جهت انتقال رسمی را به عمل می آورد؛ اما ممکن است شخصی که وکیل در فروش ملک شده شخصی غیر از خریدار باشد. در چنین مواردی اگر وکیل در فروش، ملک را به خودش منتقل نماید، معامله با خود واقع شده است.
اعتبار معامله با خود در فقه امامیه و قانون مدنی محل اختلاف است. مطابق نظر مشهور در فقه امامیه، معامله با خود اصولا صحیح نیست و برای صحت چنین معامله ای اذن موکل لازم است.
از قانون مدنی چنین بر می آید که معامله با خود اصولا معتبر شناخته می شود مگر آنکه قانونا ممنوع یا منوط به رعایت شرایطی اعلام شده باشد. همچنین در عقودی که شخصیت طرف علت عمده عقد نباشد، مثل بیع، معامله با خود بلا اشکال است. به طور کلی می توان گفت از منظر قانون مدنی، معامله با خود در امور مالی اصولا معتبر و در امور غیرمالی اصولا ممنوع است.
در عمل، اغلب دفاتر اسناد رسمی، اذن صریح موکل را برای انعقاد معامله با خود ضروری می دانند.

تعیین ثمن در صورت اعطای وکالت در فروش ملک

در صورتی که موکل ضمن وکالتنامه، ثمن مدنظر خود را نیز تعیین کرده باشد، وکیل حق ندارد ملک را به کمتر از آن مبلغ بفروشد. اگر ملک به قیمتی بالاتر از قیمت مدنظر موکل به فروش برسد، ما به التفاوت متعلق به موکل است و وکیل حق تصرف در آن را ندارد.
اگر وکالتنامه در مورد ثمن ساکت باشد، وکیل موظف است در تعیین ثمن، غبطه و مصلحت موکل را رعایت نماید.

موارد انحلال وکالت در فروش ملک

وکالت در فروش ملک به اسباب ذیل منحل می شود:

• استعفای وکیل
• عزل موکل
• فوت و حجر هر یک از وکیل و موکل
• اقاله
• انقضای مدت
• ورشکستگی موکل
• از بین رفتن موضوع وکالت.

سشن های فارکس چگونه بر معاملات تاثیر می گذارد

سشن های فارکس یا جلسات معاملاتی چهار قسمت زمانی در شبانه روز است که هر کدام نشان دهند فعالیت و تاثیرگذاری بخشی از اقتصاد دنیا به روی نوسانات بازار ارز فارکس است.

همپوشانی سشن های معاملاتی فارکس

از آنجایی که فعالیت تجاری هر منطقه نسبت به ساعت محلی و دو زمان (GMT)، (UTC) و تغییر ساعت تابسانی (DST) محاسبه می شود، درک این موارد مهم است و آنها را به صورت خلاصه در ادامه بررسی و سپس به جلسات معاملاتی فارکس می پردازیم.

توجه داشته باشید هیچ تریدری به صورت دستی این محاسبات را انجام نمی دهد و از ابزارهای آنلاین استفاده می کنند. در لینک زیر آدرس دو ابزار کابردی و نحوه کار با آن قرار داده شده است.

تفاوت سشن های فارکس با تایم فریم

تایم فریم در فارکس به مجموع اتقاقی که برای قیمت در یک چارچوب زمانی مشخص می افتد، گفته می شود.

مثال: نمایش تغییرات قیمت در یک بازه 4 ساعته که می تواند شامل رشد و کاهش قیمت باشد. اما جلسه معاملاتی مربوط به شروع و پایان فعالیت تجاری یک اقتصاد یا یک منطقه بزرگ اقتصادی است. فعالیت تجاری اداری آمریکا که شامل شروع فعالیت از ساعت 8:00 تا 5:00 بعد از ظهر به وقت ایالت متحد (ET) می باشد.

زمان ET چیست؟

منطقه زمانی در کره زمین که بخش های از 23 ایالت در قسمت شرقی ایالات متحده، شرق کانادا، مناطقی از مکزیک، پاناما در آمریکای مرکزی، کلمبیا، اکوادر، پرو، بخش کوچکی از برزیل در آمریکای جنوبی، جزایر کارائیب و آتلانتیک را شامل می شود. (EST) برای 6 ماه اول و (EDT) برای 6 ماه دوم به کار می رود اختلاف زمانی (EST) با (GMT) پنج ساعت است.

استاندارد GMT چیست؟

زمان به وقت گرینوچ که به عنوان ساعت جهانی نیز شناخته می شود، که منطقه زمانی اصلی آن انگلستان است.

کشور های زیادی از (GMT) استفاده کرده و به عنوان زمان جهانی (universal time) نیز شناخته می شود و به طور متوسط 0.9 ثانیه با UTC (ساعت جهانی) اختلاف زمانی دارد.

ساعت تابستانی DST چیست

تغییر ساعت در شش ماه اول سال یا (Daylight Savings Time) را می توان صرفه جویی در زمان و نور روز دانست که در بیشتر کشورها با نام ساعت تابستانی (DST) نامیده می شود.

مناطق DST

(DST) به تغییر ساعت در ناحیه جغرافیایی گفته می شود که باعث طولانی شدن روز در عصر و کوتاه شدن آن در صبح می شود. این تغییر به طور معمول در ابتدای بهار هر سال انجام می شود و در پاییز نیز به حالت عادی بازگردانده می شود. بسیاری از کشورها برای صرفه جویی در انرژی، در فصل بهار و تابستان، به طور رسمی یک ساعت به جلو می روند.

روزی که یک کشور زمان را یک ساعت به جلو می برد با سایر کشورها متفاوت است و این موضوع تا حدودی باعث سردرگمی می شود.

جلسات یا سشن های اصلی بازار فارکس

مناطق جغرافیایی بروی کره زمین دارای یک ساعت محلی هستند که زمان شروع تا پایان کار اداری را مشخص می کند. چهار منطقه مهم یا بهتر بگوییم منطقه زمانی در بازار فارکس داریم که مجموعه ای از کشور ها از نظر اداری و تجاری در آن فعال اند.

کل فعالیت اقتصادی دنیا در شبانه روز به چهار بخش توکیو، لندن، نیویورک، سیدنی تقسیم می شود که سه تای اول از اهمیت بیشتری برخودار هستند. معامله گران اغلب به روی سه دوره زمانی از معاملات بازار تمرکز می کنند که به عنوان سیستم سه جلسه ای فارکس شناخته می شود.

همچنین به یاد داشته باشید که سشن های فارکس با نام قاره ها نیز به کار می روند. توکیو، آسیا خوانده می شود، لندن، اروپا و نیویورک نیز برابر با آمریکا خواهد بود.

جلسه یا سشن سیدنی به وقت لندن و ایران

شروع کار بازار فارکس همراه با آغار به کار بازار اوارق بدهی شهر ولینگتون است، این اولین سشن از فارکس است که فعال می شود. این در حالی است که همچنان بیشتر مناطق دنیا یکشنبه را سپری می کنند.

معاملات در نیوزیلند را جزئی از جلسه سیدنی می نامیم. در هر سشن چندین اقتصاد فعال است، پس هر سشن نماینده یک منطقه جغرافیایی وسیع می شود.

فعالیت سشن سیدنی در شش ماه اول سال نسبت به سه زمان محلی، لندن و تهران

شش ماه اول سشن سیدنی

فعالیت سشن سیدنی در شش ماه دوم سال نسبت به سه زمان محلی، لندن و تهران

شش ماه دوم سشن سیدنی

معمولا به دلیل اختلاف زمانی که سشن سیدنی به دلیل موقعیت جغرافیایی در محاسبات زمانی ایجاد میکند از توضیح دادن آن و همچنین تاثیر بر بازار صرف نظر می کنند. البته این بی توجهی بیشتر ناشی از حجم کم نقدینگی در این جلسه می باشد.

ساعت معاملاتی توکیو/آسیا به وقت لندن و ایران

جلسه توکیو دو ساعت بعد از سیدنی افتتاح می شود، اکثر معامله گران فارکس برای گمانه زنی درباره تغییرات قیمت در آینده و برنامه ریزی برای معاملات خود به داده های این جلسه اعتماد می کنند.

فعالیت سشن توکیو در شش ماه اول سال نسبت به سه زمان محلی، لندن و تهران

شش ماه اول سشن توکیو

فعالیت سشن توکیو در شش ماه دوم سال نسبت به سه زمان محلی، لندن و تهران

شش ماه دوم سشن توکیو

در جلسه توکیو، کشورهای زیادی از جمله چین، استرالیا، نیوزیلند و روسیه فعال هستند و برای جفت ارز (USD-JPY) زمان مناسبی برای معامله است.

همانطور که یک جلسه بسته میشود، بازار دیگر شروع به کار میکند. این معامله گران فارکس را قادر ساخته تا در 24 ساعت شبانه روز در تجارت شرکت داشته باشند.

ساعت سشن لندن / به وقت لندن و ایران

سشن لندن در فارکس بزرگترین و ناپایدار ترین زمان برای خرید و فروش ارز است زیرا به علت ورود نقدینگی بالا به بازار تغییرات زیادی در نرخ ارزها ایجاد می شود.

لندن هر سال در اواخر ماه مارس یک ساعت زمان را تا اواخر اکتبر دهمین ماه میلادی به جلو می برد، این تغییر ساعت به عنوان (BST) به معنای ساعت تابستانی بریتانیا شناخته می شود.

فعالیت سشن لندن در شش ماه اول سال خورشیدی

ساعت 8:00 به وقت لندن (BST) تا 17:00 سشن لندن فعال است.(BST=GMT+1)، در این مدت زمان تهران چهار ساعت نیم از (GMT) و سه ساعتو نیم از لندن جلوتر است. بنابراین سشن لندن ساعت 11:30 تا 20:30 فعال است.

شش ماه اول سشن لندن

فعالیت سشن لندن در شش ماه دوم سال

شش ماه دوم سشن لندن

ویژگی های سشن لندن

  • سشن لندن/اروپا بزرگترین و مهمترین مرکز تجاری در جهان است.
  • گردش مالی آن 34.1 درصد از حجم معاملات روزانه بازار فارکس است.
  • جلسه لندن بیشترین ترافیک معاملات را تاکنون داشته است.
  • در شروع ساعات کاری جلسه لندن، همزمانی با پایان ساعات کاری در جلسه آسیایی وجود دارد همین طور در ساعات پایانی خود همزمانی با شروع ساعات کاری جلسه نیویورک دارد.
  • در ایران حدود ساعت 16:30 تا 20:30 نوسان خوبی در بازار به دلیل همپوشانی لندن با نیویورک رخ می دهد.
  • فعال ترین ارزهای معامله شده در این جلسه عبارتند از (EUR/GBP) و (EUR/CHF)

سشن نیویورک به وقت ایران

در حالی که معامله گران جلسه نیویورک (منطقه زمانی ET) آماده رفتن به بازار می شوند، اروپایی ها در میانه روز بوده و در همین حال آسیایی ها (شرق آسیا) در حال آماده شدن برای خواب هستند.

فعالیت سشن نیویورک در شش ماه اول سال

امریکا حدود هشت ماه در اوایل مارس تا اوایل نوامبر زمان را یک ساعت به جلو می برد که به آن (EDT) یا ساعت تابستابی می گوییم.

در این مدت (EDT= UTC-4) و به وقت ایران سشن نیویورک 16:30 تا 1:30 بامداد روز بعد فعال است.

شش ماه اول سشن نیویورک

فعالیت سشن نیویورک در شش ماه دوم سال

شش ماه دوم سشن نیویورک

جلسه نیویورک (به وقت محلی) از ساعت 8:00 صبح باز و تا ساعت 5:00 بعد از ظهر فعال است، اما جلسه اروپا 5 ساعت پیش از نیویورک، در ساعت 3:00 صبح باز شده، که از ساعت 8 صبح تا 11 (به وقت آمریکا) این دو همزمان فعالیت می کنند. اما این را به خاطر داشته باشید که بازار در نیمه دوم جلسه اروپا است و معامله گران این جلسه در حال خروج از آن بازار هستند.

بررسی دستی ساعت سشن های فارکس با توجه به وجود ابزارهای انلاین کار الزام آوری نیست بنابراین در مقاله زیر به معرفی دو ابزار مفید برای درک سشن ها پرداخته ایم.

اما برای جفت ارز های (EUR/USD) و (GBP/USD) فعالترین زمان به حساب می آید، چرا که با حجم و نقدینگی زیادی همراه است. از ساعت 19:00 تا 22:00 به وقت گرینویچ که اکثر معامله گران سشن نیویورک به خانه می روند و بیشتر معامله گران کیوی و اوسی در حال آماده شدن برای کار هستند.

از روز جمعه، بازار در مناطق مختلف شروع به بسته شدن می کند. غیر از تعطیلات آخر هفته (شنبه و یکشنبه)، فقط دو روز تعطیل رسمی وجود دارد که کل بازار فارکس بسته است، روز کریسمس و سال نو میلادی.

بعضی از زمان ها در روز فعالیت بیشتری نسبت به سایر زمان وجود دارد و بالعکس برخی از زمان ها هستند که امواج نمودار قیمت مانند ساحل آفتابی بدون هیچ گونه حرکتی در زمان پیش می روند. علت این موضوع را می توان در سشن های فارکس مورد بررسی قرار داد. سشن های معاملاتی فارکس یکی از مواردی است که می تواند در استراتژی معاملاتی نقش داشته باشد.

همپوشانی سشن های فارکس به وقت ایران و لندن

در برخی از بازه های زمانی روز، سشن های معاملاتی فارکس با یک دیگر تلاقی پیدا می کنند. این همپوشانی سشن ها باعث افزایش نقدینگی و حجم معاملات بازار می شود.

زمان باز و بسته شدن سشن های فارکس

همپوشانی سشن سیدنی و توکیو به وقت تهران

اختلاف زمانی این دو سشن 3 تا 4 ساعت است و همان طور که گفته شد معمولا از جلسه سیدنی چشم پوشی می شود. بهرحال این دو جلسه در 6 ساعت همپوشانی دارند و از ساعت 3:00 و 4:00 بامداد به وقت تهران تا ساعت 10:30 با یک دیگر همپوشانی دارند.

همپوشانی سشن توکیو و لندن به وقت تهران

توکیو و لندن در تابستان از ساعت 11:30 تا 13:30 و در زمستان از ساعت 11:30 تا 12:30 با یک دیگر به وقت تهران همپوشانی دارند.

همپوشانی سشن لندن و نیویورک به وقت تهران

مهم ترین همپوشانی بازار بین لندن و نیویورک است که بیشترین معامله گران در آن حضور دارند. این همپوشانی به وقت تهران 16:30 تا 20:30 است که فرصت مناسبی برای معامله را ایجاد می کند، همچنین بیشترین حجم نقدینگی در این بازه زمانی وجود دارد.

تصویر زیر حجم نوسانات بازار بر حسب پیپ را در جلسات مهم نشان می دهد و تاثیر سشن لندن بر بازار را می توان به خوبی درک کرد.

حجم تراکنش سشن ها

یکی از نکات مهم در مورد سشن های فارکس تسلط کامل خاورمیانه از جمله ایران بر روی مهمترین سشن های فارکس است که فرصت های مناسبی را برای تریدرهای این منطقه ایجاد می کند.

به بازه های زمانی که اقتصاد یک کشور یا منطقه در آن فعال است سشن یا جلسات معاملاتی می گوییم.

صفر تا صد مبایعه‌نامه 1400 - خانه دادخواهی

از جمله مهم‌ترین قراردادهایی که عموم افراد جامعه در طول عمر خود بارها با آن رو‌به‌رو می شوند، قراردادهای مربوط به هر نوع مال با ارزشی اعم از خودرو، زمین، املاک مسکونی و یا املاک تجاری است (که مبایعه نامه) نام دارد، دارای فرآیند سخت و پیچیده‌ای می‌باشد.

یکی از پر ریسک‌ترین اقداماتی که در فرآیند خرید ملک انجام می شود ((بستن قرارداد)) است.

بنابراین هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات اولیه و مهمی در خصوص این‌گونه قراردادها آشنا باشد تا در زمان بستن قرارداد، با تسلط وآگاهی کامل و اعتماد به نفس، در این راه قدم بگذارد.

در این مقاله به بررسی مبایعه‌نامه، نکات و انواع آن و تفاوتش با قولنامه خواهیم پرداخت.

تعریف مبایعه‌نامه

مبایعه‌نامه، قرارداد مکتوب و از پیش نوشته شده‌ای است که بین خریدار و فروشنده در مورد زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت، تنظیم و در آن مالی در برابر مبلغ مشخصی به دیگری فروخته می شود.

به کالا فروخته شده مبیع، به مبلغ دریافت شده ثمن و به معامله خرید و فروش بیع گویند. تنظیم مبایعه‌نامه در فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده هم سند عادی محسوب می‌شود و مزایای سند رسمی را ندارد.

طرفین قرارداد امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه نامه را ندارند اما باید توجه داشت که هر یک از طرفین معامله بخواهند متنی علاوه بر آنچه در فرم‌ها وجود دارد به قرارداد اضافه کنند، می‌توانند در بخش توضیحات مبایعه‌نامه این کار را انجام دهند.

بنابراین حتی در صورتی که یکی از طرفین با بندهایی از مبایعه‌نامه پیش فرض، مخالف باشد، امکان قید حذف بند مذکور در بخش توضیحات وجود دارد.

*عمدتا مبایعه نامه درسه نسخه که یک نسخه به هریک از طرفین معامله تسلیم میشود و نسخه سوم هم توسط واسطه انجام معامله بایگانی می‌شود.

*مبایعه نامه اگر در دفتر املاک منعقد شود، حتما میبایست در سامانه ثبت معاملات و مستغلات به نشانی iranamlaak.ir ثبت و کد رهگیری اخذ شود.

*اگر چک توسط شخصی غیر از خریدار صادر می‌شود، پشت چک توسط خریدار امضا شود و اگر شخصی غیر از مالک، هرگونه حق انتفاع عمری یا رقبی نسبت به ملک دارد، باید این شخص نیز قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تایید کند.

*اگر فروشنده بیسواد است، برای جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی، یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضا کند.

انواع مبایعه نامه

مبایعه نامه بر اساس اعتبار، به 2 حالت رسمی و عادی نوشته می‌شود. مبایعه نامه‌هایی که مابین فروشنده و خریدار نوشته شود در دسته مبایعه نامه عادی قرار دارند.

در صورتی که مبایعه نامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی و یا اداره های ثبت اسناد نوشته شوند، و در صورتی که توسط مأموران دولتی یا تنظیم شده توسط رأی دادگاه باشند رسمی محسوب می‌شوند.

همچنین سند عادی فقط بین طرفین معامله و وراث آنها معتبر است ولی سند رسمی در برابر همه قابل استناد است.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

در خصوص قولنامه باید بیان داشت که گاهی طرفین یک معامله قصد خرید و فروش مالی را دارند ولی مقدمات آن فراهم نیست، به عنوان مثال پول خریدار در حال حاضر آماده نیست یا ملک در رهن بانک قرار دارد یا احتیاج به دریافت مفاصاحساب (تسویه) از ارگان های عمومی و دولتی مانند شهرداری و دارایی است.

در این صورت اقدام به تنظیم قولنامه می کنند که اصولا به صورت دست نویس واقع شده و در آن طرفین متعهد می‌شوند که در زمان و مکان معینی که معمولا دفتر اسناد رسمی مدنظر است حضور پیدا کرده و طبق قرارداد صورت گرفته مال به صورت قطعی انتقال یابد.

قولنامه در حقیقت یک نوع پیش قرارداد است تا در واقع آن طرفی که مهیای معامله است، مال موردنظر شخصی راکه فعلا توانایی انعقاد معامله را ندارد برای مدت معین به شخص دیگری منتقل نکند و مال فعلا حفظ شود.

ولی مبایعه نامه قرارداد مکتوبی است که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود. همچنین در این قرارداد کتبی، طرفین در مورد زمان و مکان تحویل مال و نحوه پرداخت که ارزش و عوض مال است که اصطلاحا به آن ثمن معامله می گویند توافق می کنند.

مبایعه نامه صرفا در خرید و فروش املاک و مستغلات به کار نمی رود چون حاکی از انتقال مال است، می تواند شامل هر نوع معامله ای باشد به طور مثال فروش خودرو.

*بیع نامه فقط برای انجام عمل خرید و فروش بکار می رود درحالی که قولنامه برای هرگونه اعمال حقوقی دیگر قابل استفاده است.

نکات مبایعه نامه

-در مبایعه نامه اطلاعات هویتی خریدار، فروشنده (اگر شخصی به وکالت یا نمایندگی مالک، قرارداد را امضا می‌کند، حتماً مشخصات او و مشخصات سند وکالت یا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود.

اگر هم یکی از طرفین قرارداد شرکت یا موسسه است، حتماً شماره ثبت و شناسه ملی شرکت درج شود) و هم‌چنین مشخصات ملک و شماره پلاک ثبتی آن و در صورتی که ملک تفکیک شده، شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی را بر اساس سند مالکیت به صورت کامل ذکر شود.

-در زمانی که پایان کار ملک قدیمی باشد، بهتر است در مبایعه نامه مالک ملزم، و در زمان تنظیم سند رسمی پایان کار جدید ارائه شود.

-در صورتی که مبایعه‌نامه دستنویس، دارای خط‌خوردگی شد، در بخش توضیحات خط خوردگی توضیح داده شود و از نوشتن بین خطوط چاپی مبایعه‌نامه اجتناب کنید.

-اگر قصد دارید بخش‌هایی از فرم چاپی مبایعه‌نامه را حذف کنید، علاوه بر خط زدن روی آن بخش، در توضیحات مبایعه‌نامه به حذف آن بخش اشاره کنید.

-بهتر است در قرارداد تمام لوازم و تجهیزاتی که در هنگام تحویل می‌بایست به خریدار تحویل شود و ممکن است در آینده در مورد آن اختلاف بوجود بیایید، ذکر شود مانند شیرآلات، لوستر، پکیج، کولر، شوفاژ و … .

– اگر ميزان مالکيت فروشندگان متفاوت است ميزان مالکيت هر يک قيد شود.

_ درصورتيکه مورد معامله جزء ماتَرَک مي‌باشد مي‌بايست اصل و کپي گواهي انحصار‌ وراثت مطالبه شود چه آنکه با ملاحظه گواهي انحصار وراثت معلوم مي‌گردد چه کساني وارث هستند و مي‌توانند معامله نمايند و افزون بر آن ميزان مالکيت هر يک از ايشان در گواهي مزبور معلوم گرديده است.

_قابل ذکر آنکه در زمان تنظيم سند رسمي علاوه بر مدارک لازم ديگر گواهي‌نامه واريز ماليات بر ارث نيز ضروري است.

در صورتيکه قبلاً گواهي واريز ماليات برارث اخذ نشده باشد، دقت شود زمان تنظيم سند رسمي به کيفيتي تعيين گردد که وراث بتوانند گواهي نامه مربوطه را اخذ نمايند.

وجه التزام

از جمله نکات مهم در نوشتن مبایعه نامه، وجه‌التزام و جرائمی است که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی باید تعیین شود. این وجه التزام باید در مبایعه‌نامه به میزانی تعیین شود که بازدارنده باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند.

همچنین در قرارداد ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشین تعهد اصلی نیست و متعدله(کسی که به نفع او تعهد شده است) می‌تواند علاوه بر وجه التزام، تعهد اصلی را از شخص متعهد مطالبه کند.

موضوع دیگری که می‌توان برای مبایعه نامه در نظر گرفت این است که در قرارداد زمان حضور فروشنده در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی را مشخص و برای حاضر نشدن فروشنده و انصراف از آن، مبلغی را به عنوان خسارت تعیین کرده و مبایعه نامه را ابطال کنید.

در صورتی که توافقات بین خریدار و فروشنده تا مراحل خوبی پیش رود و تاریخ مشخصی برای عقد قرارداد هم مشخص شود، باید منتظر زمان دفترخانه بمانید.

چون تا این لحظه تمامی توافقات تنها بین خریدار و فروشنده بوده و پایان معامله مشخص نیست. در صورتی که شرایط خسارت را در مبایعه نامه ذکر کرده باشید و فروشنده در روز تنظیم سند به دفترخانه مراجعه نکند، می‌توانید برای اخذ خسارت اقدام کنید.

تقسیم بندی مبایعه نامه

هر مبایعه نامه از هفت بند به قرار زیر تشکیل شده است:

1- طرفین قرارداد: طرفین قرارداد شامل مشخصات فروشندگان و خریداران است که با توجه به عدم استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال و وارد کردن دستی توسط متصدی دفتر املاک حتما مشخصات کد ملی و شماره شناسنامه را به صورت کامل در مبایعه نامه املاک چک کنید تا در آینده به مشکلی برخورد نکنید.

2- مشخصات موضوع معامله: موضوع و مشخصات مورد معامله شامل مقدار سهمی که خریداری شده و نوع ملک (تجاری و مسکونی و اداری و ….) و وضعیت عرصه و اعیان که شخصی بودن و یا اوقافی بودن را مشخص می‌کند و مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و و نوع اسکلت و سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و صفحه و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن (شماره تلفن باید در مبایعه نامه قید بشود) است.

3- ثمن معامله: منظور از ثمن معامله مقدار مبلغی که مورد توافق طرفین قرار گرفته و شرایط پرداخت را قید کرده و توصیه می‌شود حتما شماره چک‌های پرداختی در قرارداد قید بشود .

4- شرایط مرتبط به تنظیم سند:

بند ۱-۴: تاریخ حضور در دفتر خانه که طرفین در همان دفترخانه ذکر شده در مبایعه نامه املاک و در همان تاریخ ملزم به حضور جهت تنظیم سند هستند.

بند ۲-۴: شامل مواردی از اسناد است که در رهن بانک بوده که فروشنده را ملزم به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه می‌کند.

بند ۳-۴: هریک از طرفین در صورت عدم حضور طرف مقابل می تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور دریافت نمایند گواهی عدم حضور تنها در همان دفترخانه قید شده در مبایعه نامه صادر می‌گردد.

بند ۴-۴: عدم ارائه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از سوی فروشنده که شامل مفاصا حساب شهرداری و مفاصا حساب مالیات و استعلام ثبت و در صورت نیاز پایان‌کار و عدم حضور خریدار در دفترخانه منجر به صدور گواهی عدم حضور و دریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل می‌گردد.

بند ۵-۴ : شامل تاریخ عقد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه می‌باشد.

5- شرایط مرتبط با تحویل مورد معامله

تاریخ تحویل ملک به صورت کامل ذکر شود و در صورت عدم اجرای تعهدات فروشنده ملزم به پرداخت خسارت قید شده در مبایعه نامه خواهد بود.

در صورتی که ملک خریداری شده غیر قابل انتقال باشد، فروشنده علاوه بر عودت مبلغ پرداختی می بایست مبلغی که بابت خسارت قید شده در قرارداد را به خریدار بپردازد.

6- آثار قرارداد:

بند ۱-۶: فروشنده را ملزم به آماده کردن و اخذ کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات می‌نماید و فروشنده کلیه بدهی‌های خود را به اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری، دارایی و غیره باید تا قبل از تنظیم سند پرداخت نماید.

بند۲-۶: تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوقاف بر عهده یکی از طرفین است. لازم به ذکر است هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده خریدار است.

بند ۳-۶: در صورت افزایش و حتی کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه و ثمن آن نخواهد داشت.

بند ۴-۶: کلیه اختیارات فسخ و باطل کردن قرارداد از طرفین اخذ گردیده است و بر خلاف تصور برخی از افراد، مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نیست.

بند ۵-۶: در صورتی که طرفین هر یک از تعهدات مالی و غیره خود را انجام ندهند می بایست روزانه هر مبلغی که در مبایعه نامه ذکر گردیده است را به طرف مقابل پرداخت نمایند.

بند ۶-۶: قرارداد مبایعه نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب فاقد اعتبار می باشد و توصیه می‌گردد پروانه کسب مشاور املاک را رویت نمایید .

بند ۷-۶: حتما اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینید تا مطمئن شوید با خود صاحب سند معامله می کنید تا با این روش از دلالی و معاملات فضولی در امان بمانید.

7-طرفین معامله:

بند1-7: پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر اساس نرخ اتحادیه است که نحوه محاسبه کمیسیون مشاور املاک را می‌توانید در سایت اتحادیه مشاورین املاک جستجو کنید.

بند ۲-۷: فسخ مبایعه نامه املاک هیچ تاثیری در پرداخت حق الزحمه مشاور نخواهد داشت.

بند ۳-۷: علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک ۹% مالیات ارزش افزوده از طرفین اخذ می‌شود و در صورت نیاز می توانید گواهی ارزش افزوده از مشاور املاک دریافت کنید.

بند ۴-۷: مربوط به درست وارد کردن اطلاعات تماس طرفین است در صورت اشتباه وارد کردن شماره تماس اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری و غیره برای شما ارسال نمی‌گردد.

بند ۵-۷: نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک می‌باشد.

بند ۶-۷: نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک هست و استعلام کد رهگیری قرارداد اینجا در دسترس است.

مبایعه نامه

اسقاط کافه خیارات در معاملات به چه معناست

برای بهتر درک کردن جمله ی اسقاط کافه خیارات اول بهتر است معنا و مفهوم خیار و انواع آن در قانون را بهتر بشناسیم.

برخی از قرارداد‌ها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به‌واسطه یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آن‌ها داده شده است.

به این اختیار فسخ معامله که برخی از آن‌ها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده، در اصطلاح حقوقی، «خیار» می‌گویند.

انواع خیارات عبارتند از: خیار تأخیر ثمن، خیار غبن، خیار حیوان، خیار تدلیس، خیار عیب، خیار تبعضه صفقه، خیار شرط، خیار مجلس، خیار رویت و تخلف از وصف.

در هر یک از این موارد بنا به دلیلی قرارداد منعقد شده شرایطی که موجب ترغیب دو نفر برای انعقاد قرارداد شده را از دست داده است و به همین دلیل یکی از آنها دیگر تمایلی به ادامه قرارداد ندارد یا مایل است قرارداد به گونه ای دیگر موجب رضایت او شود یا به آن خاتمه دهد.

بنابراین این حق طبق قانون برای طرفین قرارداد وجود دارد مگر اینکه طبق افراد این حق را از خود سلب کنند و در قرارداد اقدام به اسقاط کافه خیارات کنند.

به عنوان مثال «خیار تخلف از شرط»، یکی از موارد خیارات است که در قانون به آن اشاره شده و براساس آن اگر در قرارداد شرط انجام کاری قید شده باشد، برای مثال، اجاره‌دهنده تعهد کرده خانه را رنگ‌آمیزی سپس به مستاجر تحویل دهد، اما از این کار امتناع می‌کند.

در این صورت، مستاجر به دلیل تخلف موجر از شرطی که باید انجام می‌داده، می‌تواند اجاره را فسخ کند.

اسقاط به معنی از بین بردن، از ارزش انداختن و کافه به معنای تمام است. اسقاط کافه خیارات یعنی از بین بردن تمام خیاراتی که به موجب آنها می توان قرارداد را به صورت یک جانبه از بین برد.

اسقاط کافه خیارات معمولا در قرارداد اصلی آورده می‌شود یا اینکه بعدا موضوع توافقی جداگانه قرار می‌گیرد.

طرفین معامله با امضای قرارداد و پذیرش اسقاط کافه خیارات در قرارداد، دیگر هیچ راهی برای فسخ یک جانبه قرارداد ندارند و حق خود را در این باره به طور کلی از بین می‌برند.

حالت شدیدتر اسقاط کافه خیارات، اسقاط خیارات ولو غبن فاحش است. یعنی شما می‌پذیرید حتی اگر به صورت واضح و آشکار و مسلم در این قرارداد ضرر کردم باز هم حق فسخ معامله را ندارم. از این رو بهتر است بدانید که این جمله، کاملا به ضرر خریدار است و باید در پذیرش آن احتیاط کرد.

در نهایت می توان گفت مطالب فوق، گزیده ای از ابهامات مبایعه نامه و خیارات در معامله می باشد که دارای پیچیدگی های بسیاری است.

بنابراین برای روند بهتر پرونده خود و جلوگیری از اطاله دادرسی بهتر است با وکلا و کارشناسانی که در این زمینه تخصص و تجربه دارند مشورت نمایید. جهت دریافت مشاوره و پیگیری موضوع خود می توانید با وکلای موسسه حقوقی خانه دادخواهی فرنود در ارتباط باشید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از رایج ترین موضوعاتی است که در طول هفته مراجعین بسیار زیادی در ارتباط با آن به دفتر آسا وکیل مراجعه می کنند.

در این مقاله قصد دارم با تکیه بر تجربه چندین ساله ای که در زمینه انواع دعاوی ملکی و بویژه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک دارم، نکات کاربردی را با شما به اشتراک بگذارم.

همین ابتدا پیشنهاد می کنم، مقاله قبلی بنده را که در ارتباط با مؤثرترین نکات الزام به تنظیم سند رسمی است، از نشانی زیر مطالعه کنید و سپس به این مقاله بپردازید.

امّا بپردازیم به اصل مطلب…

آنچه در این مقاله می خوانید

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مردم غالباً و عرفاً در معامله ملک به این صورت عمل می‌کنند که ابتدا در دفتر املاک مبایعه‌نامه‌ای امضا می‌کنند، خریدار قسمتی از مبلغ ملک را می‌پردازد و پرداخت مابقی مبلغ در مقابل تنظیم سند رسمی توسط فروشنده، به روز دیگری موکول می‌شود.

دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی ملک» وقتی مطرح می‌شود که با فرا رسیدن روز موعود و در حالی که خریدار حاضر به انجام تعهد خودش یعنی پرداخت مابقی مبلغ است، فروشنده برای تنظیم سند رسمی در دفتر ثبت اسناد حاضر نمی‌شود یا مقدمات انتقال سند رسمی را فراهم نمی‌کند.

نکات پیش از معامله ملک

در این بخش به نکات مربوط به پیش از معامله ملک که باید در همان ابتدا به آن ها دقت کنید، می پردازم.

الف. برای الزام طرف مقابل (فروشنده) به تنظیم سند رسمی، مهم‌ترین مسئله این است که بتوانید اصل وقوع بیع و انتقال مالکیت مال به خودتان را نزد قاضی محترم دادگاه ثابت کنید.

وقتی شما منزلی را خریداری کرده باشید که سند مالکیت داشته باشد، فروشنده (مالک سابق منزل) باید سند رسمی به نام شما تنظیم بکند. اگر او از این کار سر باز بزند، شما می‌توانید دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» علیه فروشنده اقامه کنید.

وقتی دادگاه بیع را احراز کند و انتقال را قانونی و شرعی تشخیص دهد، حکم به الزام خوانده (فروشنده یا همان مالک سابق) به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند.

پس، متن مبایعه‌نامه یا هر سند عادی که هنگام معامله امضاء می‌کنید باید طوری تنظیم شده باشد که صراحتاً انجام معامله و انتقال مالکیت را برساند.

ب. اخذ تعهد به تنظیم سند رسمی: بهترین کار در مواقعی که به هر دلیلی در هنگام معامله سند رسمی تنظیم نمی‌شود و به تنظیم مبایعه‌نامه یا هرچیز دیگری جز سند رسمی اکتفا می‌کنید، این است که از طرف دیگر معامله تعهدی مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خودتان بگیرید.

با انجام این کار، اصولاً دیگر نیازی به اثبات انتقال مالکیت در دادگاه ندارید و پرونده روند سر راست‌تری را طی خواهد کرد.

پیشنهاد بنده به شما این است که در مبایعه‌نامه از چنین عبارتی برای اخذ تعهد به تنظیم سند رسمی استفاده کنید:

«بدین وسیله آقا/خانم …(نام فروشنده) با کدملی … که مالک مال با مشخصات …(مشخصات ثبتی ملک را به درستی و با دقت وارد کنید) است، متعهد می‌شود که در تاریخ … با حضور در دفتر ثبت اسناد رسمی …(شماره دفتر و آدرس دفتر مد نظر را قید کنید) اقدام به تنظیم سند رسمی به نام آقا/خانم …(نام خریدار) بکند.

متعهد مکلف است به ازای هر روز تأخیر … تومان به متعهدله بپردازد.

درصورت عدم ایفای تعهد، متعهدله می‌تواند پس از ارسال اظهارنامه برای متعهد، با مراجعه به دادگاه دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی علیه متعهد اقامه کند. هزینه دادرسی این دعوا بر عهده متعهد خواهد بود.»

نکته: حتی اگر در قرارداد یا مبایعه‌نامه حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک را شرط نکرده باشید، خریدار به استناد ماده ۲۲۰ قانون مدنی می‌تواند فروشنده را به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مورد معامله ملزم کند.

زیرا واگذاری انتقال مالکیت رسمی از متعلقات و لوازم عرفی چنین معامله‌ای است و در نظر عرف مانند این است که در قرارداد ذکر شده است.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی:

«عقود نه فقط متعاملين را به اجرای چيزی كه در آن تصريح شده است ملزم می‌نماید؛ بلكه متعاملين به كليه نتايجی هم كه به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم می‌باشند.»

پ. هنگام معامله برای احراز هویت و مالکیت فروشنده از این موارد اطمینان حاصل کنید:

  • مطمئن شوید کسی که تعهد را امضاء می‌کند، کسی است که مال به نام وی ثبت شده است.
  • اگر مال به نام فروشنده ثبت نشده و با سند عادی به او منتقل شده است، مطمئن شوید که سند عادی این سلسله ایادی را به ‌درستی نشان می‌دهد.
  • اگر وکیل فروشنده تعهد را امضا می‌کند، از اعتبار وکالتنامه وی مطمئن شوید.

نکته: توجه داشته باشید که دادگاه قبل از رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، استعلام ثبتی می‌گیرد. اگر ملک به نام فروشنده یا کسی که شما در دادخواست به ‌عنوان خوانده ذکر کرده‌اید به ثبت نرسیده باشد، دادگاه به رد دعوا اقدام می‌کند.

بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک:

«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید؛ دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این‌ که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.»

ت. اطمینان حاصل کنید که فروشنده یا طرف قرارداد شما، اهلیت قانونی برای معامله دارد؛ برای مثال ورشکسته یا محجور نیست.

ث. وکالت‌نامه نمی‌تواند حق مالکیت ایجاد بکند. در معاملات را در پایان روز تنظیم کنید کنار وکالت‌نامه حتماً مبایعه‌نامه هم داشته باشید؛ چرا که وکالت یک عقد جایز است که با فوت یکی از طرفین قرارداد غیر معتبر می‌شود.

ج. ملک مورد معامله طلق (آزاد) بوده و در رهن نباشد. برای مثال اگر ملک در رهن بانک است، هنگام اقامه دعوا «الزام به فک رهن» را نیز در ستون خواسته قید کنید.

اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در این قسمت به تشریح این موضوع می پردازم که هنگام اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، چه مواردی را باید رعایت کنید.

اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

الف. در تنظیم دادخواست، باید کسی را به عنوان خوانده نام ببرید که که ملک به نام او ثبت شده است.

اگر شما ملک را از کسی خریداری کرده‌اید که ملک به نام او ثبت شده، نام او را به ‌عنوان خوانده ذکر می‌کنید. ولی ممکن است ایادی متعدد در کار باشد.

«ایادی متعدد» یا «ایادی ماقبل» یک اصطلاح برای شرایطی است که برای مثال شما ملک را از آقای الف خریداری کرده‌اید ولی ملک به نام خود او در دفتر اسناد ثبت نشده.

بلکه آقای الف ملک را از خانم ب و او ملک را از آقای ج خریداری کرده است و نام آقای ج است که به ‌عنوان مالک ثبت شده است.

در چنین حالتی قبل از این ‌که دادگاه به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی شما رسیدگی کند، باید سلسله ایادی را احراز کند تا ثابت شود که انتقال مالکیت به ‌درستی صورت گرفته است.

لذا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت همه ایادی ما قبل تا شخص فروشنده اقامه کنید؛ یعنی آقای الف، خانم ب و آقای ج.

در صورتی که فقط شخص فروشنده را به‌ عنوان خوانده دعوا ذکر کنید، رد دعوا برای شما صادر می‌شود.

با طرح دعوا علیه هر سه نفر، دادگاه به صحت و اصالت مستندات رسیدگی و در صورتی که صحت معامله احراز شود، شخص ج را به انتقال رسمی ملک به شما ملزم می‌کند.

ب. برای جلوگیری از این‌ که فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی، ملک را با شخص دیگری قرارداد کند، می‌توانید از دادگاه تقاضای دستور موقت کنید.

پ. فک رهن ملک، اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک و… از مقدمه‌های تنظیم سند رسمی است.

پس برای درخواست آن‌ها نیازی به طرح دعوای مستقلی ندارید و همه را می‌توانید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست کنید.

ت. قبل از اقامه دعوی مطمئن شوید که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است. زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به وجود پایان کار و گواهی عدم خلافی شهرداری است.

ج. ملک باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارند یا در جریان ثبت نیستند، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

در چنین موقعیتی احتمالاً باید دادخواست «الزام مالک به ثبت ملک و تنظیم سند رسمی» اقامه کنید تا دعوای شما قابل رسیدگی باشد.

مراحل اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

  • در تاریخ مورد توافق، با مابقی مبلغ معامله به دفتر اسناد مذکور مراجعه کرده و از دفتردار گواهی عدم حضور بگیرید یا با کمک شاهدان در محل، استشهادیه تهیه کنید.
  • اظهارنامه‌ای مبنی بر این ‌که شما در تاریخ … در دفتر … جهت ثبت حاضر شده‌اید ولی فروشنده حاضر نشده و به تعهد خود عمل نکرده است، برای او بفرستید.
  • سپس همراه با مدارک هویتی، مبایعه‌نامه، گواهی عدم حضور یا استشهادیه و اظهارنامه با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی به ‌عنوان خواهانِ دادخواست الزام به تنظیم سند، در سامانه ثنا ثبت نام کنید.

در این مقاله سعی کردم بر حسب تجربه به اصلی ترین نکاتی که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به آن نیاز پیدا می کنید، اشاره کنم.

در صورت نیاز به درخواست وکالت و یا مشاوره حضوری، می توانید جهت رزرو وقت مشاوره تماس بگیرید.

فسخ قرارداد چگونه است و تحت چه شرایطی در قانون امکان پذیر می باشد؟

–

فسخ در لغت به معنای نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن آمده است و به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.

فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی از جمله مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است.موضوع فسخ قرارداد، مختص عقود لازم است؛ چرا که در عقود جایز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند.

بحثی که در عقود لازم مطرح بوده، آن است که آیا مدعی فسخ عقد، حق فسخ دارد یا اینکه باید به عقد ملتزم بماند؟

ماهیت فسخ

با توجه به تعریفی که از فسخ ارائه شد، می‌توان گفت که فسخ، انشای یک‌طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع محسوب می‌شود.

به این معنا که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.

–

–

مبنای فسخ قرارداد

مبنای فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد؛ یعنی اینکه فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله حکم مستقیم قانون به وجود آمده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است:

فسخ

فسخ قرارداد

توافق طرفین

طرفین قرارداد می‌توانند ضمن عقد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند؛ مثل این ‌که شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در قرارداد آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند، بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند.

به این حق در اصطلاح خیار شرط گفته می‌شود. همان‌گونه که در مواد 399 و 400 قانون مدنی به آن اشاره شده است. بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی، «در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.»

ماده ۴۰۰ این قانون نیز می‌گوید: «اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد، ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب است؛ در غیر این صورت تابع قرارداد متعاملین است.»

حکم مستقیم قانون

قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می‌دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضرر مذکور جلوگیری کند.

مثل اینکه کسی خانه‌ای را اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که سکونت در آن میسر نیست که در اینجا فرد به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند. ماده ۴۷۸ در این زمینه می‌گوید:

«هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر موجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد.»

همچنین بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی، «عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع باشد.»

شرایط فسخ‌کننده

  1. قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.
  2. رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.
  3. اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.

فسخ

فسخ قرارداد

موارد فسخ معامله و انواع خیارات

حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند:

۱. خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.

۲. یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خیار غَبن)

۳. طرفین در معامله مقرر کنند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خیار شرط)

۴. فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طوری رفتار کند که قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود. (خیار تدلیس)

۵. فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد به طور مخصوصی باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند. ( خیار تخلّف شرط)

۶. در جنس یا عوض آن عیبی باشد. (خیار عیب)

۷. معلوم شود مقداری از جنس که فروخته شده، مال متعلق به دیگری است که اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد.

همچنین اگر معلوم شود مقداری از چیزی که خریدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می‌تواند تمام معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. (خیار شرکت)

۸. فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه که گفته، نبوده است.

در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طوری که گفته، نبوده است، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار رویت)

۹. مشتری پول جنسی را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد.

اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را بهم بزند.

اما اگر جنسی که خریده است، مثل بعضی از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد می‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد معاملات را در پایان روز تنظیم کنید و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر)

۱۰. اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار تا سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار حیوان)

۱۱. فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبی که توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تَعذّر تسلیم)

فسخ

فسخ قرارداد

آثار فسخ

اثر فسخ نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.

بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده است؛ اما به دلیل اینکه نمائات و منافع متصله‌ را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است.

اگر خریدار قیمت جنس را نداند یا در موقع معامله غفلت کند و جنس را گرانتر از قیمت معمول آن بخرد، چنانچه به قدری گران خریده که مردم او را مغبون می‌دانند و به کمی و زیادی آن اهمیت می‌دهند، می‌تواند معامله را به هم بزند.

اختیار بر هم زدن معامله در هنگام غبن

همچنین اگر فروشنده قیمت جنس را نداند یا موقع معامله غفلت کند و جنس را ارزانتر از قیمت آن بفروشد، در صورتی که مردم به مقداری که ارزان فروخته است، اهمیت بدهند و او را مغبون بدانند، می‌تواند معامله را به هم بزند.

در معامله بیع شرط، که مثلا جنس هزار تومانی را به هزار تومان یا کمتر می‌فروشند و قرار می‌گذارند که اگر فروشنده تا مدتی معین پول را بدهد، بتواند معامله را به هم بزند، در صورتی که خریدار و فروشنده قصد خرید و فروش داشته باشند، معامله صحیح است.

اگر فروشنده چای اعلا را با چای پَست مخلوط کند و به اسم چای اعلا بفروشد، مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.

اگر خریدار بفهمد مالی که گرفته است، عیبی دارد، به عنوان مثال حیوانی را بخرد و سپس بفهمد که یک چشم آن کور است، چنانچه آن عیب پیش از معامله در مال بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب آن را بگیرد.

وجود عیب پیش از معامله، از موارد فسخ

اگر فروشنده بفهمد در عوضی که گرفته است، عیبی وجود دارد، چنانچه آن عیب پیش از معامله در عوض بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب را بگیرد.

اگر بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن مال، عیبی در آن پیدا شود، خریدار می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر در عوض مال بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن، عیبی پیدا شود، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر بخواهند تفاوت قیمت بگیرند، بلا اشکال است.

لزوم فسخ معامله پس از فهمیدن عیب

اگر خریدار بعد از معامله، عیب مال را بفهمد و فورا معامله را بهم نزند، دیگر حق به هم زدن معامله را ندارد. برای فسخ معامله کافی است که فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد یا اگر این اقدام مقدور و ممکن نیست، به دیگران اطلاع دهد که معامله را فسخ کرده است.

هرگاه خریدار بعد از خریدن جنس عیب آن را بفهمد، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.

فسخ

فسخ قرارداد

موارد مقدور نبودن فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت

در مواردی اگر خریدار بفهمد که مال عیبی دارد، نمی‌تواند معامله را به هم بزند یا تفاوت قیمت بگیرد که به شرح ذیل است:

  • موقع خریدن، عیب مال را بداند.
  • به عیب مال راضی شود.
  • در وقت معامله بگوید که اگر مال عیبی داشته باشد، پس نمی‌دهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم.
  • فروشنده در وقت معامله بگوید که این مال را با هر عیبی که دارد می‌فروشم، اما اگر عیبی را معین کند و بگوید که مال را با این عیب می‌فروشم و سپس معلوم شود عیب دیگری هم دارد، خریدار می‌تواند برای عیبی که فروشنده معین نکرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت بگیرد.

موارد امکان دریافت تفاوت قیمت

در سه صورت، اگر خریدار بفهمد که مال عیبی دارد، نمی‌تواند معامله را به هم بزند اما می‌تواند تفاوت قیمت بگیرد:

  • بعد از معامله تغییری در مال بدهد که مردم بگویند، آن گونه که خریداری کرده و تحویل داده شده، باقی نمانده است.
  • بعد از معامله بفهمد مال عیب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط کرده باشد.
  • بعد از تحویل گرفتن مال، عیب دیگری در آن پیدا شود اما اگر حیوان معیوبی را بخرد و پیش از گذشتن سه روز عیب دیگری پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، باز هم می‌تواند آن را پس دهد.

همچنین اگر فقط خریدار تا مدتی که حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عیب دیگری پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.



اشتراک گذاری

دیدگاه شما

اولین دیدگاه را شما ارسال نمایید.