معاملات چه کسی را کپی کنیم؟

برای فسخ معامله با استفاده از حق پشیمانی، اطلاع به مشاور املاک کافی نیست!

آیا کپی برابر اصل اعتبار دارد؟

آیا کپی برابر اصل اعتبار دارد؟ این موضوعی است که امروز قصد بررسی آن را داریم. سند نوشته ای است که در مقام دعوا بتوان با آن استناد کرد و شامل اسناد رسمی و اسناد عادی می شود.

کپی برابر اصل چیست؟

طبق ماده ی 57 از قانون، منظور از کپی برابر اصل (رو نوشت سند رسمی)، مطابقت برگه ی کپی با اصل آن است. برخی از مراجعی که می توانند کپی برابر اصل را صادر نمایند عبارتند از:

• دفاتر اسناد رسمی
• ادارات دولتی
• وکلای دادگستری
• ادارات ثبت اسناد
• دفتر دادگاه ها
• بخشداری محل
• مترجمین رسمی

اعتبار کپی برابر اصل طبق قانون

در رابطه با این سوال که آیا کپی برابر اصل اعتبار دارد؟ باید گفت: طبق ماده ی 96 از قانون، خوانده و خواهان بایستی اصل اسنادی را که به واسطه ی آن ها می خواهند استناد نمایند را در جلسه ی دادرسی حاضر نمایند.

در واقع طبق قانون برای کپی برابر اصل اعتبار مطلق موجود ندارد. چنانچه فرد در جلسه ی اول دادرسی، اصول اسناد را ارائه نداده و دادخواستش، به دلایل دیگری مستند نباشد، دادخواست باطل می شود.

چگونه اسناد خود را برابر با اصل نماییم؟

اگر شما خودتان وکیل هستید، می توانید تمامی کپی های اسنادتان را برابر اصل کنید و برای این کار به وکیل نیاز نخواهید داشت. در غیر این صورت، بایستی به دادگاه مراجعه نموده و با ارائه ی اسناد خود، کپی آن ها را بگیرید.

در گذشته دادگاه ها به راحتی سندهای مختلف را برابر اصل می کردند، اما امروزه دادگاه ها تنها حق دارند اسناد مربوط به پرونده های خویش را تصدیق نمایند. شما در مواقعی که اسنادتان به پرونده ی دادگاه مربوط نمی شود، بایستی به دفاتر اسناد رسمی رفته تا آن ها با دیدن اصل سند، کپی مربوطه اش را اصل کرده و مهر و امضا نمایند.

چند نکته که هنگام نگارش مبایعه‌نامه باید بدانیم

تهران - ایرنا - اصولاً خرید ملک، فرایند بسیار سخت و پیچیده‌ای است؛ یکی از این پیچیدگی‌ها پس از کش و قوس‌های فراوان برای فراهم کردن پول مورد نیاز و جستجوهای زیاد برای یافتن ملک مناسب و مدنظر خریدار، نوشتن مبایعه‌نامه است.

به گزارش ایرنا، در حال حاضر مبایعه‌نامه‌ها در آژانس‌ها یا همان بنگاه‌های خرید و فروش املاک و بر روی فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده، تنظیم و نگارش می‌شوند و طرفین قرارداد امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه را ندارند اما باید توجه داشت که هر یک از طرفین معامله بخواهند متنی علاوه بر آنچه در فرم‌ها وجود دارد به قرارداد اضافه کنند، می‌توانند در بخش توضیحات مبایعه‌نامه می‌توانند این کار را انجام دهند بنابراین حتی در صورتی که یکی از طرفین با بندهایی از مبایعه‌نامه پیش فرض، مخالف باشد، امکان قید حذف بند مذکور در بخش توضیحات وجود دارد.

نکته بسیار مهم و حائز اهمیت این است که تنظیم مبایعه‌نامه در فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده هم سند عادی محسوب می‌شود و مزایای سند رسمی را ندارد.

بهتر است مبایعه‌نامه توسط شخصی غیر از متعاملین(طرفین قرارداد) نوشته شود و برای نگارش آن صرفاً از یک خودکار استفاده کنید و به هیچ عنوان از دو نوع خودکار استفاده نشود؛ ضمن اینکه، شخصی که قرارداد را می‌نویسد، دارای خط خوش و خوانا باشد.

در مبایعه‌نامه باید اطلاعات هویتی خریدار یا خریداران و فروشنده یا فروشندگان براساس کارت ملی و شناسنامه تکمیل شود و به صرف اظهار شخص اکتفا نکنید.

همچنین مشخصات ملک به صورت کامل و دقیق و صرفاً بر اساس اسناد رسمی در مبایعه نامه ذکر شود و به اظهار مالک اکتفا نکنید. اگر قرارداد در سامانه کد رهگیری ثبت شود، با درج کدپستی ملک در سامانه، همه مشخصات ملک در مبایعه نامه به صورت خودکار ثبت می‌شود.

شماره پلاک ثبتی ملک و در صورتی که ملک تفکیک شده، شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی را بر اساس سند مالکیت به صورت کامل قید کنید.

قیمت ملک را هم به عدد و هم به حروف بنویسید و اگر شخصی به وکالت یا نمایندگی مالک، قرارداد را امضا می‌کند، حتماً مشخصات او و مشخصات سند وکالت یا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود. اگر هم یکی از طرفین قرارداد شرکت یا موسسه است، حتماً شماره ثبت و شناسه ملی شرکت درج شود.

اگر همه یا بخشی از مبلغ قرارداد طی چک بانکی مبادله می‌شود، مشخصات کامل چک‌ها در قرارداد ذکر شود و مبایعه نامه باید حداقل در سه نسخه که هر سه نسخه دارای ارزش واحد است، نگارش یابد.

در صورتی که مبایعه‌نامه دستنویس، دارای خط‌خوردگی شد، در بخش توضیحات خط خوردگی توضیح داده شود و از نوشتن بین خطوط چاپی مبایعه‌نامه اجتناب کنید.

اگر قصد دارید بخش‌هایی از فرم چاپی مبایعه‌نامه را حذف کنید، علاوه بر خط زدن روی آن بخش، در توضیحات مبایعه‌نامه به حذف آن بخش اشاره کنید.

همچنین دقت کنید تاریخی که برای حضور طرفین در دفترخانه انتخاب می‌شود، مصادف با تعطیل رسمی نباشد و آدرس ملک و موقعیت آپارتمان را در ساختمان به صورت دقیق و با ذکر جزییات ذکر کنید.

برخی بنگاه‌های املاک ابتدا مبایعه‌نامه را به صورت دست‌نویس تنظیم کرده و سپس قرارداد تایپ شده دارای کد رهگیری را به امضای طرفین می‌رسانند و در بسیاری مواقع مبایعه‌نامه دست‌نویس با متن مبایعه‌نامه تایپ شده دارایی مغایرت‌هایی است؛ بنابراین در صورت وجود دو مبایعه‌نامه، حتما توجه کنید که بین مبایعه‌نامه دست‌نویس و تایپ شده، مغایرت وجود نداشته باشد.

از جمله نکات مهم در نوشتن مبایعه نامه، وجه‌التزام و جرائمی است که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی باید تعیین شود. این وجه التزام باید در مبایعه‌نامه به میزانی تعیین شود که بازدارنده باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند. همچنین در قرارداد ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشین تعهد اصلی نیست و متعدله(کسی که به نفع او تعهد شده است) می‌تواند علاوه بر وجه التزام، تعهد اصلی را از شخص متعهد مطالبه کند.

اگر پایان‌کار ملک قدیمی است، بهتر است در مبایعه‌نامه مالک ملزم شود در زمان تنظیم سند رسمی، پایان‌کار جدید ارائه دهد.

در خصوص شرایط پراخت ثمن نیز معمولاً آنچه در عرف متداول است، ۳۰ الی ۴۰ درصد در هنگام امضای مبایعه‌نامه، ۳۰ تا ۴۰ درصد زمان تحویل ملک و مابقی نیز هنگام تنظیم سند رسمی به نام خریدار، در دفترخانه داده می‌شود.

همان‌طور که اشاره شد ممکن است شخصی به وکالت از دیگری ملکی را بفروشد، در این صورت چون وکیل هیچ‌گونه تعهدی در اجرای تعهدات فروشنده یا مالک اصلی ندارد، بنابراین بهتر است در قرارداد ذکر شود وکیل نیز همزمان با فروشنده نسبت به تعهدات فروشنده مسئولیت دارد.

علاوه بر تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه، شماره دفترخانه به حروف و عدد و آدرس دفترخانه در مبایعه‌نامه قید شود.

حتما زیاد دیده‌اید املاکی را که با وام منتقل می‌شوند؛ مثلا می‌گویند ملک ۸۰ میلیون تومان وام دارد. در این صورت میزان اصل بدهی، میزان اقساط معوق، تعداد و مبلغ اقساط باقی مانده و سود متعلقه بر اساس استعلام بانکی در قرارداد درج شود.

همچنین گاهی اوقات پیش می‌آید که افراد از طریق وام بانکی و در رهن بانک بردن ملک، اقدام به خرید آن می‌کنند. در این صورت در قرارداد فروشنده را متعهد کنید که همکاری لازم را در این خصوص با شما داشته باشد.

بهتر است در قرارداد تمام لوازم و تجهیزاتی که در هنگام تحویل می‌بایست به خریدار تحویل شود و ممکن است در آینده در مورد آن اختلاف بوجود بیایید، ذکر شود مانند شیرآلات، لوستر، پکیج، کولر، شوفاژ و . .

در مجموع مهمترین موضوعاتی که در نگارش معاملات چه کسی را کپی کنیم؟ یک مبایعه‌نامه باید ذکر شود شامل نام و مشخصات طرفین قرارداد، نام و مشخصات نماینده قانونی طرفین، دلیل و مستند نمایندگی نماینده قانونی، نشانی و اطلاعات تماس، موضوع و مشخصات مورد معامله، میزان سهم فروشنده در ملک، میزان سهم منتقل شده به خریدار، مشخصات توابع و لواحق مورد معامله، مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن، زمان و شرایط تحویل ملک، زمان و شراط تنظیم سند رسمی، تعهدات فروشنده، تعهدات خریدار، مسئولیت پرداخت هزینه‌های اجرای قرارداد، ضمانت کشف فساد در معامله، وجه التزام عدم انجام تعهد یا تاخیر در اجرای تعهدات، وضعیت تعهدات در صورت وقوع فورس ماژور، اسقاط خیارات مورد توافق، موارد فسخ قرارداد، نحوه حل و فصل اختلافات، حق الزحمه مشاور املاک و نحوه پرداخت، تاریخ و محل امضای قرداد و مواد و نسخ قرارداد هستند.

اگر قرارداد به صورت کاربُنی است، اضای بر روی هر سه نسخه قرارداد باید به صورت اصل باشد و هر نسخه قرارداد را به صورت جداگانه امضا کنید.

اگر قرارداد در چند نسخه نوشته شده است همه برگ‌ها را امضا کنید و به امضای برگ آخر اکتفا نکنید. ابته اگر مبایعه‌نامه در سامانه کدرهگیری املاک ثبت شده باشد، نیازی به امضای همه صفحات نیست. حتماً علاوه بر امضا، اثر انگشت نیز بزنید.

ضمن اینکه امضا در یک جلسه و در حصور طرفین معامله انجام شود و به هیچ عنوان قرارداد در غیاب یکی از طرفین امضا نشود.

بلافاصله بعد از امضای قرارداد حتماً نسخه مربوط به خود را از مشاور املاک دریافت کنید و به هیچ وجه سه نسخه را نزد مشاور املاک قرار ندهید.

بعد از امضای قرارداد بهتر است تا زمان تنظیم سند رسمی، اصل سند مالکیت نزد مشاور املاک به صورت امانت قرارداده شود تا از احتمال هر نوع سوء استفاده احتمالی مالک جلوگیری شود و مشاور املاک هم می‌بایست در قبال نگهداری سند به طرفین رسید ارائه دهد.

از مدرک شناسایی طرفین و اسناد ملک، کُپی تهیه و به طرفین ارائه شود. در صورتی که ثمن به صورت چک پرداخت می‌شود، دریافت چک توسط خریدار در مبایعه‌نامه یا بر روی کپی چک رسید شود.

اگر چک توسط شخصی غیر از خریدار صادر می‌شود، پشت چک توسط خریدار امضا شود و اگر شخصی غیر از مالک، هرگونه حق انتفاع عمری یا رقبی نسبت به ملک دارد، باید این شخص نیز قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تایید کند.

اگر فروشنده بیسواد است، برای جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی، یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضا کند.

حق پشیمانی در قراردادهای ملکی چیست و چگونه اجرا می‌شود؟

در قراردادهای ملکی مثل مبایعه نامه و اجاره نامه، یا به طور کلی امکان فسخ معامله از طرفین گرفته می‌شود، یا امکان فسخ تحت شرایط مشخصی تعریف می‌شود. یکی از این شرایط به «حق پشیمانی» معروف است.

به عبارت دیگر می‌تواند گفت این حق، به نوعی یکی از خیارات، یا نوعی از خیار شرط است. برای توضیح این موضوع، در این مقاله به موارد زیر می‌پردازیم:

• شرایط استفاده از حق پشیمانی از دید قانون
• نحوه فسخ معامله با استفاده از این حق
• امکان فسخ معامله در صورت پشیمانی، به سود خریدار و فروشنده است یا نه؟
• تکلیف کمیسیون مشاور املاک در صورت فسخ معامله با استفاده از حق پشیمانی چی می‌شود؟

شرایط فسخ قرارداد ملکی

متاسفانه عده‌ای هستند که تصور می‌کنند تحت هر شرایطی می‌توانند تا ۴۸ ساعت (یا ۷۲ ساعت) بعد از عقد قرارداد با ابزار پشیمانی، معامله را فسخ کنند. این افراد تصور می‌کنند حق پشیمانی به صورت پیش فرض در هر معامله‌ای وجود دارد. اما این طور نیست.

فراموش نکنیم که از دید قانون، تنها مطالبی که مکتوب شده‌اند قابل اجرا هستند و تنها نسبت به اینگونه موارد می‌تواند ادعای حقوقی داشت. بنابراین، صرفا زمانی می‌توان از حق پشیمانی در مبایعه نامه یا اجاره نامه استفاده کرد که در قرارداد قید شده باشد.

در نوشتن حق پشیمانی باید دو نکته را در نظر بگیرید:

1. مدت زمان امکان استفاده از این حق برای فسخ معامله
2. میزان ضرر و زیان

یعنی باید مشخص کنید خریدار یا فروشنده، تا چه مدت بعد از امضای مبایعه نامه، می‌توانند از حق پشیمانی استفاده کنند. در صورت عدم تعیین این زمان، این حق باطل است. چرا که این حق نوعی خیار شرط است و اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشود، آن خیار باطل است.

در صورتی که میزان ضرر و زیان در قرارداد مشخص شده باشد، فردی که از این حق استفاده می‌کند، باید مبلغ مشخص شده را جهت فسخ قرارداد به طرف دیگر پرداخت نماید.

مبلغ ضرر و زیان معمولا یا به صورت مبلغی مشخص (مثلا ۵ میلیون تومان)، یا به صورت درصدی از ثمن معامله (مثلا ۳ درصد از ارزش کل معامله) تعیین می‌شود.

در صورتی که مبلغ ضرر و زیان در قرارداد قید نشود، با استفاده از حق پشیمانی صرفا می‌توان قرارداد را فسخ کرد. یعنی هیچ یک از طرفین نمی‌تواند ادعای ضرر و زیان کند.

استفاده هم زمان از حق پشیمانی و اسقاط کافه خیارات

برخی این سوال را مطرح می‌کنند که آیا می‌توان در مبایعه نامه به طور همزمان از اسقاط کافه خیارات و حق پشیمانی استفاده کرد؟

پاسخ به این سوال مثبت است. بله، شما می‌توانید در یک بند کافه خیارات را اسقاط نموده و در بند دیگری، حق پشیمانی را که در عمل یک نوع خیار شرط به حساب می‌آید ذکر کنید.

به این ترتیب با ذکر اسقاط کافه خیارات، خیاراتی مثل خیار غبن و خیار مجلس را باطل کرده‌اید و ذکر امکان فسخ معامله در صورت پشیمانی (با تعیین مدت زمان استفاده از آن)، امکان استفاده از خیار شرط را برقرار نموده‌اید.

برای کسب اطلاعات بیش‌تر در خصوص «اسقاط کافه خیارات» و کاربرد آن، این مقاله را مطالعه کنید:

چطور در صورت پشیمانی، معامله را فسخ کنیم؟

برای فسخ معامله با استفاده از حق پشیمانی، اطلاع به مشاور املاک کافی نیست!

به یاد داشته باشید که فسخ معامله با استناد به هر یک از خیارات تعریف شده در قرارداد و به هر دلیلی که باشد، باید با پیگیری از طریق مراجع قضایی انجام شود. به عبارت دیگر، اعلام پشیمانی به مشاور املاک، برای قانونی بودن فسخ معامله لازم هست اما کافی نیست.

مسئله مهم دیگری که در این خصوص وجود دارد، روش دریافت ضرر و زیان است. دریافت خسارت فسخ معامله برای فروشنده خیلی راحت‌تر از خریدار است.

در صورتی که خریدار ابراز پشیمانی کند، فروشنده می‌تواند مبلغ ضرر و زیان را از پولی که خریدار فی‌المجلس پرداخت کرده است کسر کرده و باقی پول را به خریدار برگرداند. اما اگر فروشنده ابراز پشیمانی کند، دریافت ضرر و زیان برای خریدار به این سادگی نیست.

راهی که ما به خریدار توصیه می‌کنیم، وارد شدن از در صحبت و مذاکره است. بسیاری اوقات می‌توان اینگونه مشکلات را با صحبت کردن حل کرد. اما در صورتی که فروشنده پرداخت خسارت فسخ را نپذیرفت، خریدار می‌تواند از مراجع قانونی برای دریافت حق خود اقدام کند.

بیشتر بدانید: نکات مهم حقوقی املاک

حق پشیمانی به سود خریدار و فروشنده است یا به ضرر آن‌ها؟

ما به خریدار، فروشنده و مشاورین املاک توصیه می‌کنیم که از حق پشیمانی در قراردادهای خرید و فروش و اجاره، استفاده نکنند. دلیل این توصیه را ادامه این نوشته توضیح می‌دهیم.

در نگاه اول شاید فکر کنید اینکه بتوانید با اعلام پشیمانی معامله را فسخ کنید امکان خوبی است. اما به این هم فکر کنید که این امکان برای طرف مقابل شما هم وجود دارد.

بیایید برای بررسی مضرات این موضوع، شرایط مختلف را در نظر بگیریم.

۱- استفاده از حق پشیمانی در شرایط رونق بازار مسکن

همیشه شاهد بوده‌ایم که در شرایط رونق بازار مسکن، قیمت‌ها در بازه‌های زمانی کوتاه مدت (حتی چندین بار در یک روز) افزایش می‌یابند. حالا فرض کنید شما خریدار هستید و در فاصله زمانی یک روز، قیمت ملک مورد نظر شما افزایش یافته است.

بدیهی است که در این شرایط استفاده از حق پشیمانی به ضرر شماست. چرا که با توجه به افزایش قیمت‌ها، شاید دیگر نتوانید با پولی که در اختیار دارید ملکی مشابه آنچه پسندیده بودید را خریداری کنید. این رویه در مقیاس کلان می‌تواند اعتماد و ثبات را بیش از پیش در بازار از بین ببرد.

۲- پشیمانی خریدار در دوران رکود بازار مسکن

احتمال پشیمانی از سوی خریدار در دوران رکود بازار مسکن بیش‌تر است.

در دوران رکود قیمت‌ها مثل دوران رونق افزایش نمی‌یابد. نرخ افزایش قیمت ملک در این دوران پایین‌تر از نرخ رشد تورم است. این تحولات به این دلیل است که در دوره رکود، عرضه از تقاضا پیشی می‌گیرد. به زبان ساده یعنی ملک زیاد است، اما خریدار کم است.

همین مسئله باعث می‌شود خریدار در دوران رکود، حق انتخاب بیش‌تری داشته باشد و بتواند سر فرصت، ملک‌های زیادی را بازدید کرده و ملک مورد نظر را انتخاب نماید. حالا فکر کنید خریدار ۲۴ ساعت بعد از نوشتن مبایعه نامه منصرف شود. در این شرایط مالک متضرر می‌شود.

هر طور که به این مسئله نگاه کنید، با وجود حق پشیمانی در قرارداد، هم احتمال ضرر فروشنده وجود دارد و ممکن است خریدار دچار خسارت شود.

توصیه ما به خریدار و فروشنده این است که به جای درخواست نوشتن حق پشیمانی در مبایعه نامه، با چشمان باز اقدام به معامله کنند. به مشاورین املاک نیز توصیه می‌کنیم با ارائه مشاوره دقیق و روشن به طرفین معامله، سعی کنند آن‌ها را در مورد انجام معامله به قطعیت برسانند تا کار به پشیمانی نرسد.

تکلیف حق کمیسیون مشاورین املاک بعد از اعلام پشیمانی چیست؟

بر اساس قانون، پرداخت کمیسیون املاک بعد از امضای مبایعه نامه الزامی است. بنابراین، در صورتی که یکی از طرفین معامله یا حتی دو طرف معامله، قصد فسخ داشته باشند، باز هم باید کمیسیون مشاور املاک پرداخت شود.

اگر یکی از طرفین با استفاده از حق پشیمانی قصد فسخ معامله را داشته باشد، باید کمیسیون قانونی هر دو طرف معامله را، علاوه بر مبلغ تعیین شده برای ضرر و زیان پرداخت نماید.

اما اگر دو طرف معامله پشیمان شده باشند و قصد اقاله (تفاسخ) داشته باشند، هر یک باید سهم کمیسیون قانونی خود را پرداخت نمایند.

در انتها باز هم توصیه می‌کنیم پیش از امضای مبایعه نامه از ابعاد مختلف معامله اطمینان کافی را حاصل کنید تا کار به پشیمانی نکشد.

خوشحال می‌شویم اگر نظرات یا تجربیات خود در خصوص پشیمانی در معامله یا استفاده از حق پشیمانی را در بخش نظرات این پست، با ما به اشتراک بگذارید.

سوالات متداول | حق فسخ قرارداد ملکی

مدت زمان پشیمانی در معامله چقدر است؟

عده‌ای هستند که تصور می‌کنند تحت هر شرایطی می‌توانند تا ۴۸ ساعت (یا ۷۲ ساعت) بعد از عقد قرارداد با معاملات چه کسی را کپی کنیم؟ ابزار پشیمانی، معامله را فسخ کنند. این افراد تصور می‌کنند حق پشیمانی به صورت پیش فرض در هر معامله‌ای وجود دارد. اما این طور نیست.از دید قانون، تنها مطالبی که مکتوب شده‌اند قابل اجرا هستند و تنها نسبت به اینگونه موارد می‌تواند ادعا حقوقی داشت. بنابراین، صرفا زمانی می‌توان از حق پشیمانی در مبایعه نامه یا اجاره نامه استفاده کرد که در قرارداد قید شده باشد.

حق فسخ معامله چند درصد است؟

مبلغ ضرر و زیان معمولا یا به صورت مبلغی مشخص (مثلا ۵ میلیون تومان)، یا به صورت درصدی از ثمن معامله (مثلا ۳ درصد از ارزش کل معامله) تعیین می‌شود.

در صورتی که مبلغ ضرر و زیان در قرارداد قید نشود، با استفاده از حق پشیمانی صرفا می‌توان قرارداد را فسخ کرد. یعنی هیچ یک از طرفین نمی‌تواند ادعای ضرر و زیان کند.

هزینه انتقال سند ملک به عهده کیست؟

یکی از مهمترین مباحثی که در فروش ملک همیشه مورد اختلاف می باشد این است که هزینه انتقال سند ملک به عهده کیست ؟ و همیشه فروشنده و خریدار دیگری مسئول آن می دانند. برای روشن شدن این موضوع باید ابتدا توضیح دهیم که فروش ساختمان یا ملکی چه مراحلی دارد و سپس هزینه های آن را مشخص کنیم تا بتوانیم بفهمیم این هزینه بر عهده کیست. آنچه مسلم است این است که فروشنده بسیاری از هزینه ها را باید بپردازد اما توافق می تواند قاعده را بهم بزند. کما این که عرف نیز در هزینه انتقل سند دخالت می کند.

مراحل انتقال سند ملک

اگر کسی قصد فروش ملک خود را داشته باشد باید مطابق با قانون مدنی ایران آن را بفروشد. به معامله خرید و فروش در اصطلاح فقهی بیع گفته می شود. بیع ملک به معنای فروش ملک به دیگری است. در بیع معمولا یک طرف معامله مبیع را به دیگری می دهد و در مقابل آن ثمن یا پول دریافت می کند. در بیع اما علاوه بر معاوضه مبیع و ثمن، سند مالکیت نیز باید منتقل شود. سند مالکیت ملک ، معلوم کننده مالک ملک است. این سند توسط مالک قبلی در دفترخانه به مالک بعدی انتقال می یابد. بدین منظور قواعد بیع در ملک کمی متفاوت است.

خریدار و فروشنده پس از توافق بر سر یک ملک و مقدار پول آن باید در یک مشاور املاک یا دفتر خانه حاضر شده و قولنامه یا مرامنامه بنویسند. در مرحله بعدی این قولنامه یا مرام نامه برای سند زدن لازم است. در ادامه کلیه مراحل سند زدن را بصورت مختصر توضیح خواهیم داد.

مرحله اول نوشتن قولنامه بین خریدار و فروشنده

خریدار و فروشنده در معامله یک ملک باید با یکدیگر توافق کنند. تا زمانی که توافق بین این دو نباشد نمی توان گفت معامله ای در حال رخ دادن است. در معامله معمولا ملک باید مشخص باشد. همچنین مقدار پولی که در مقابل آن ملک باید پرداخت شود نیز مشخص گردد. با مشخص شدن موارد مذکور دو طرف آماده توافق می شوند. در توافق نکته حائز اهمیت مکتوب کردن آن است. به برگه مکتوبی که خریدار و فروشنده در آن توافق خود را اعلام می کنند قولنامه می گویند. قولنامه برگه ای مکتوب از توافق دو طرف است. قولنامه از نظر اعتبار خیلی ضعیف است و فقط مشخص می کند که ملکی قرار است به فروش برسد. برای این که این قولنامه تبدیل به سند شود نوشته مبایعه نامه لازم است.

مرحله دوم نوشتن مبایعه­ نامه بین خریدار و فروشنده

مبایعه نامه برگه قرارداد بیع است که بین خریدار و فروشنده در حضور دو شاهد باید نوشته شود. مبایعه نامه معمولا در بنگاه نوشته می شود ولی قولنامه بین دو نفر قابل نوشتن است. مبایعه نامه سند غیر رسمی محسوب می شود که در برخی موارد صاحب ملک را مشخص می کند. اما سند رسمی چیز دیگری است که در ادامه توضیح می دهیم.

در تنظیم مبایعه نامه نیاز به دو شاهد است که آن را تایید کند. هر چند که با مبایعه نامه نیز در بنگاه نوشته می شود و هنوز قطعیت ندارد ولی نسبت به قولنامه ارزش بیشتری دارد. بنگاه ها وظیفه دارند ملک را در سیستم جامع ثبت کنند.

مرحله سوم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی

با حضور فروشنده در دفاتر اسناد رسمی و ارائه مدارکی که برای تنظیم سند لازم است تنظیم سند رسمی آغاز می شود. این مرحله به خریدار ربطی ندارد و مربوط به فروشنده است. او باید این مدارد را تهیه کند :

• اصل و تصویر سند مالکیت ملک
• اصل و تصویر بنچاق
• کپی شناسنامه و کارت ملی دو طرف معامله
• اصل و تصویر وکالتنامه در صورت وکیل بودن
• اصل و تصویر پایان کار ساخت و عدم خلافی شهرداری و یا بخشداری برای ساختمان ها
• صورت مجلس تفکیکی مربوط به آپارتمان
• اصل و تصویر حصر وراثت
• اصل تصویر فرم مالیات بر ارث( در مورد سندهای ورثه ای)

در صورتی که ملکی تجاری باشد باید بدهی آن را دفترخانه چک کند که به آن مفاصاحساب می گویند. ملک نباید در گرو یا رهن باشد و دفترخانه باید از شهرداری، بخشداری، دارایی و بیمه تمام استعلام های لازم را بگیرد.

مرحله چهارم حضور فروشنده و خریدار در دفتر خانه

اگر در مراحل قبل مشکلی نباشد و تمامی استعلام ها درست باشد می توان گفت آخرین مرحله کار شروع می شود. در این مرحله خریدار و فروشنده مطابق با درخواست دفتر خانه به آن برای امضای سند مراجعه می کنند. زمانی که دو طرف حضور یافتند مسئول دفتر وظیفه دارد هر دو را از جزئیات معامله آگاه کند و سپس اسناد لازم را به امضای هر دو برساند.

اگر اشتباهی در سند باشد باید اصلاح شود، اگر مشکلی در روش انتقال باشد ( مربوط به فروش بخشی از ملک یا فروش بخش شراکتی) باید اصلاح شود. اگر مشکلی باشد اما اصلاح نشود و بعد از امضا کشف شود که اشتباهی رخ داده است باید سریعا معامله باطل و از نو اقدام گردد. زیرا که حقی در این میان ضایع شده است.

هزینه تنظیم سند

تنظیم اسناد و انتقال آن برای طرفین معامله هزینه دارد. این هزینه ها چند نوع است که بسته به نوع آن مربوط به یک طرف معامله می شود. برای انتقال سند ملک دو دسته هزینه وجود دارد که در زیر آورده شده است:

هزینه استعلام ثبت و پرداخت دارایی قبل از تنظیم سند انجام می شود که هر دو مربوط به فروشنده می باشد . این بدان جهت است که این هزینه ها مربوط به ملک است و باید مالک پرداخت کند. از آنجایی که این هزینه ها قبل از تنظیم سند باید پرداخت شود و هنوز ملک در اختیار مالک قبلی است او باید این هزینه ها را پرداخت نماید. زمانی که فروشنده برای تنظیم سند قطعی به دفتر خانه مراجعه می کند پرداخت هزینه ها و استعلام آغاز می شود. در اینجا هزینه مالیات انتقال ملک هم باید توسط فروشنده پرداخت شود زیرا که هنوز ملک در مالکیت فروشنده است.

هزینه های دیگری که برای تنظیم سند قطعی لازم است هزینه حق الثبت و حق التحریر می باشد. این هزینه ها امروزه به سه روش قابل پرداخت است. یکی از این روش ها بالناصفه یا نصف نصف است که در آن هر طرف از جمع هزینه های انتقال نصفش را پرداخت می کند.

هرچند قانون گذار هزینه حق الثبت را بر دوش فروشنده و پرداخت هزینه حق التحریر را بر دوش خریدار و فروشنده بالمناصفه گذارده است اما دفاتر اسناد رسمی در عرف این هزینه ها را بالمناصفه بین خریدار و فروشنده تقسیم می کنند.

سومین روشی که در پرداخت هزینه انتقال سند رسمی وجود دارد و عرف نیست اما باید رعایت شود شیوه توافق طرفین است. در این روش توافقی بین دو طرف مبنی بر این که کدام طرف همه هزینه ها را پرداخت کند یا اینکه هر طرف چه مقدار از هزینه ها را پرداخت نماید صورت می گیرد. این توافق از طرف دفتر خانه لازم الاجرا است.

نتیجه گیری

در تنظیم سند قطعی و انتقال آن بیشتر به توافق طرفین توجه می شود زیرا معامله خرید و فروش ملک از حقوق خصوصی افراد است. با این حال اگر توافقی بین طرفین نباشد همه دفاتر اسناد رسمی بر اساس عرف عمل کرده و از دو طرف بالمناصفه آن را دریافت می کنند. نکته ای که باید در تنظیم سند رعایت شود این است که استعلام های لازم حتما باید صورت گیرد. اگر مشکلی در انتقال سند باشد اما دفاتر متوجه آن نشوند یا متوجه شده اما رعایت نکنند سند جدید باطل است.

این بطلان می تواند بر روی معامله یا خود سند از طرف دولت اعمال شود. بدین صورت که اگر سند باطل شود باید سند جدیدی صادر گردد اما اگر مشکلی باشد که امکان معامله وجود نداشته باشد ، معامله باطل می گردد و ملک باید به صاحب قبلی باز گردد. همه این مراحل توسط دفتر خانه بصورت کامل رعایت می شود.

هزینه های قبل و در حین تنظیم سند نیز نیاز به پرداخت دو طرف دارد و نمی توان از زیر آن فرار کرد یا پرداخت نکرد. این هزینه ها به دولت و برخی بخش های آن پرداخت می شود.

چگونه یک استراتژی را از BSB به BST کپی کنیم؟

در این آموزش نشان خواهم داد که چگونه می توانید به سرعت، یک استراتژی را از Bourse strategy builder به Bourse strategy trader منتقل کنید. چرا؟ خیلی ساده است، واتسون عزیز ،معامله را شروع کن. من فقط استراتژی های معاملاتی سود آور خود را ایجاد، و همچنین تمام آمارها را نیز بررسی کردم. برخی از بهینه سازی ها را انجام دادم و کلیه ی پارامترها را نیز تنظیم کردم.

البته من از قابل اعتمادترین بک تستر (backtester) جهان یعنی بورس اس بی استفاده کردم. و اکنون آماده ی تست استراتژی در یک حساب آزمایشی هستم. برای این منظور من از امن ترین (برای یک تریدر) پلتفرم معاملات خودکار – Bourse strategy trader – استفاده خواهم کرد.

با این حال من باید استراتژی خود معاملات چه کسی را کپی کنیم؟ را از BSB به BST منتقل کنم. “مثل آب خوردن” به کسی اطلاق میشه که از عملکرد خودش مطمئن باشه. می تونید حدس بزنید، برای انجام این کار فقط یک راه نیست، دو راه هم نیست، اما سه راه وجود دارد. بیایید قدری بیش تر این موضوع را باز کنیم.

کپی دستی یک استراتژی

همان طور که گفتم، برای شروع سعی می کنم از کندترین راه برای انتقال استفاده کنم. من BSB و BST را کنار هم باز می کنم و همه ی اندیکاتورها و پارامترها را نیز به صورت دستی انتخاب می کنم. این روش یک مزیت اصلی دارد – خودم logic یا منطق را انتخاب می کنم و می توانم نگاهی دوباره به اندیکاتورها بیاندازم و با این کار فرصت پیدا کردن هر چیز مشکوکی را به دست میاورم.

ابتدا پنجره Strategy Parameters را باز می کنم، رفتار، اندازه معاملات، و توقف های دائمی را با همان جهت و جهت مخالف سیگنال ها تنظیم می کنم. باید مراقب باشم زیرا دو صفحه ی دیالوگ، یکسری تفاوت های جزئی دارند.

ممکن است کسی بپرسد که چه کاری با Break Even در پنجره ی BST Properties می شود انجام داد. این مورد به شما بستگی دارد. گزینه ی Break Even در نسخه ی فعلی بورس اس بی موجود نیست و استفاده از آن ممکن است عملکرد استراتژی ها را بهبود بخشد اما ابتدا باید بر روی نسخه ی آزمایشی تست شود.

پس از اتمام اندازه ی معاملات، محافظت ها، و آپشن های میانگین، باید با اندیکاتور خودش ادامه دهم – بلوک های استراتژی لگو (lego)، در اینجا من دو گزینه دارم : باز کردن هر اسلات (slot) اندیکاتور برای دیدن params ها یا مورد آسان تر – گسترش اسلات ها (slots) از طریق کلیک بر روی دکمه ی سایز اسلات (the slot size) در قسمت های دیگر استراتژی.

به این ترتیب همه ی پارامترهای اندیکاتور را در BSB می بینیم و می توانیم آن ها را به راحتی در BST تنظیم کنیم.

استراتژی را به عنوان یک فایل ذخیره کنید و آن ها را با BST باز کنید

همان طور که می دانید این استراتژی ها به عنوان یک فایل متنی با پسوند xml. در کامپیوتر ذخیره می شوند. هر دو برنامه معاملات چه کسی را کپی کنیم؟ این فایل ها را در یک پوشه ی strategy قرار می دهند و هر برنامه پوشه ی strategy خاص خود را دارد. در نصب های پیش فرض این پوشه ها در مسیرهای زیر قرار دارند :

C:Program FilesBourse Strategy BuilderStrategies and C:Program Files\Bourse Strategy Trader\Strategies.

وقتی یک استراتژی را از BST باز می کنم، باید به پوشه ی BSB Strategy بروم، اما مطمئناً، من باید ابتدا استراتژی خود را از BSB در کامپیوتر ذخیره کنم.

زمانی که می خواهم کمی روند زندگی خود را راحت تر کنم و دانش فنی خود را نیز بکار بگیرم، سعی میکنم از راه های میانبر استفاده کنم.

Ctrl +S جهت ذخیره سازی استراتژی BSB، و Ctrl +O جهت باز کردن استراتژی از BST است. وقتی که من یک استراتژی را با هدف باز کردن آن در BST ذخیره می کنم اغلب از پوشه های Desktop یا Document استفاده می کنم. من این کار را انجام می دهم زیرا در پنجره های Save As و Open File، لینک هایی به این مکان ها وجود دارد و نیازی به مرور فایل ها و پوشه های گیج کننده نیست.

استراتژی را در Clipboard کپی کرده و در BST جایگذاری یا paste کنید

آهان بزن بریم. این یک آپشن جدید در BST و BSB است. دیگر در لیست اندیکاتورها اسکرول یا پیمایش نمی کنید و یا دائماً به دنبال فایل ها نمی گردید. من به راحتی با استفاده از دستور Edit — Copy، استراتژی را از BSB کپی می کنم و با استفاده از دستور Edit—Paste، آن را در BST جایگذاری یا paste می کنم.